房地产市场出现“减速”迹象 调控政策或将分化

11月12日从国家统计局公布的最新数据上看，房地产市场出现“减速”的迹象。1-10月份，全国房地产投资、销售、施工面积、购地面积等指标增速均出现回落。业内认为，目前一二线城市需求旺盛，而三四线城市库存压力较大，各城市的调控政策或将分化。  

9日，国家统计局公布了前10月全国房地产开发和销售情况。数据显示，1-10月，全国房地产开发投资68693亿元，同比增长19.2%，增速较1-9月回落0.5个百分点；商品房销售面积95931万平方米，同比增长21.8%，增速比1-9月份回落1.5个百分点；此外，全国房地产施工面积、购地面积等指标的增速均出现下滑。  

分析人士认为，随着年末淡季的到来，在气候等因素的影响下，房地产经济活动降温。同时，热点城市此前的土地有效供应相对不足，导致房地产市场短期内难以形成足量供应。此外，热点城市供需失衡与频繁出现的高价地推高了房价上涨预期，房屋销售价格迅速上涨并对需求产生抑制作用。  

虽然，房地产市场出现“减速”迹象，但是，一二线城市的需求依然十分旺盛。“从影响销售的因素看，需求规模稳定，在一二线城市，需求十分旺盛，‘日光盘’频出。”链家地产张旭认为，成交量的上涨也推动了价格走高，引发了市场对于调控的预期。10月以来，深圳，北京，上海等城市纷纷推出了新的调控措施。  

与一二线城市的情况不同，三四线城市库存压力较大。中原地产市场研究部总监张大伟认为，楼市不均衡的状况较明显，三四线城市楼市出现过剩，成交量增速放缓，市场需求逐渐萎缩。数据显示，10月末，全国商品房待售面积45361万平方米，比9月末增加726万平方米。业内认为，新增的待售面积主要集中在三四线城市。  

“全国范围内，库存依然在持续累积，各个城市之间的分化加剧，一二线城市相对来讲库存减少，但是三四线城市的库存去化情况依然不容乐观。”张旭认为，这种分化的市场表现也是政策分化的主要原因，从市场普遍的政策预期看，未来的调控将会以地方政策为主，调控方面也有可能分化。  

“下半年以来，随着个别城市房价上涨较快，政策预期逐渐升温。从目前的公开信息看，以降低房价为核心的调控思路或会转变为以促进供应满足合理需求为核心的调控措施，而各个城市之间的政策分化将会增加。一旦中央政府确立明确的调控思路，可能会对房地产市场产生积极正面的作用。”张旭说。  

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，短期内整体市场还将延续“量跌价涨”的态势。其中，一线城市及二线发达的城市，交易量跌幅不大，交易价格涨幅较大；三四线城市交易量将出现明显下滑，交易均价稳中有降。同时，在本届政府倡导“市场机制”的前提下，未来政策的重点在于保障房体系的构建。