全面解读楼市市场化改革的政策

在三中全会召开前夕，新一届政府的最高层对于房地产未来发展和管理思路作出了表态，这无论对于房地产行业本身，还是对于未来经济运行，都将是划时代或标志性的事件，想必也将成为近期及未来相当长一段时期内大家讨论的焦点。但是，各界目前的看法还停留在从表态的具体内容中揣测新一届政府在构建楼市调控长效机制、搭建住房供应体系、重构住房保障或者摆正政府和市场的思路。尽管从这几个方面解读，已经触及到了房地产行业层面的一些本质问题，但如果站在评价房地产在新一届政府未来执政方略中的地位来看的话，如果仅仅从上述几个方面理解的话，仍略显片面。  

首先需要明确的是，选择在这一时点表态是有深意的。在“新国五条”无法控制住房价快速上涨的背景下，尽管以“控房价”为核心的调控旧模式将“式微”，但房价上涨较快的“北上广深”等一线城市依旧在重申和强化旧式的调控措施，如限购、限贷和限证(预售证)，而这些措施也基本不会在短期内退出。同时，新式的“长效机制”到底是什么，讨论了近一年都没有形成一致的意见，集体土地入市、破除地方政府土地财政、做实保障房、破除“二元”户籍制度、税制改革(房产税、遗产税等)等问题，人们的主张千差万别。并且，长效机制也有从“热切期望”到目前“趋于平静”的趋势。大家一致认为，长效机制各项提议的约束条件太多，并且绝大部分都涉及到体制层面，在短期内难以建立，例如不动产统一登记、集体土地入市谈了很多年，一直没有理想的结果。在这样一种状态下，社会预期非常混乱，到底是坚持传统的调控，还是会明确新的发展方向。而在这一“空档期”，市场的预期从先前的混乱演变为偏差，“调控退出论”逐步占据了主流舆论，并通过房价上涨和需求失控的相互强化印证了其判断的正确性，从而造成房价、地价、需求的“失控式”循环上涨。部分城市出现了“恐慌性需求”和住房供应的绝对短缺。住房市场的这种态势，无论是对老百姓的利益对社会稳定，还是经济稳定增长都是非常不利的，而中央的表态则明晰了社会各界对于新一届政府在房地产管理方面的期望。  

其次需要明确的是，中央的这一表态是为了什么，是着眼于房价软着陆和长效机制等市场管理方面，还是着眼于地方政府债务、财政收支和金融风险等宏观金融财政风险，或者是解决居民住房诉求的社会和政治问题？其实，新一届政府刚进入工作程序，面临的就是高房价、土地财政、房地产泡沫、金融风险和住房的社会诉求在多年来的积累，并到了非解决不可的地步。可以说，房地产市场的任何波动，无论对于经济、金融、财政或社会稳定都具有极大的影响。政府必须要做的就是在成本、阻力最小的条件下，协同解决多方顽疾，而“基本住房保障多层次住房市场发展”的方案，则是实现这一目标唯一有效和可选方案。  

首先，市场化发展仍旧需要促进，因为无论是经济增长、地方财政收入和应对债务偿还高峰，或是包括基本住房保障在内的社会保障欠账支出，对于房地产依赖不言而喻。今年前三季度，房地产开发投资占固定资产总投资的比重达到20%，全国税收增速加快(同比增长9%)，房地产及相关税收贡献最大，前三季度土地出让收入增长30%左右，重点城市翻了2倍左右。  

其次，基本住房保障将强化各级政府的责任(特别是中央政府)。在城镇化加速的背景下，财政的压力将有增无减，而只有市场化发展才能增加土地出让收入和相关税收(特别是对市场化部分的征税)，才能为解决基本住房需求提供充足的、可持续的保障。同时，当前市场分化的趋势加速，压力大的是一线和部分二线重点城市，这些城市住房供求矛盾非常尖锐、合理需求难以满足、住房问题突出，需要顺应多层次供应体系的需求。  

再次，实现上述目标的途径是什么，就是纠偏过去十年调控对于市场机制的抑制，回归政府基本住房保障职能。新一届政府经济治国理念的基石就是消除“市场化”的障碍，并在全面促进市场化的同时发挥政府“兜底”的作用。房地产调控十年，最大的特点就是对于需求的管制，事实上这仍旧是计划经济时期“控制”的思维在作祟，没有通过如何促进市场化来疏导需求。事实上，在任何一个经济领域实施需求管制，无不造成该领域商品供需矛盾紧张和价格上涨的预期，反而最终是加剧了供需矛盾(如计划时期的商品配给管制、计划生育管制、土地用途管制、外汇管制等)，最终被动实施行政性干预不可，离市场化越来越远。历史上，凡是促进市场发展的措施都被市场证明是正确的管理之道，如上世纪70年代末农村集体经济领域的市场化迅速告别了粮食短缺、80至90年代的城市市场化改革迅速扭转了城市生活用品的配给状态等。同样，自2003年确定支柱地位，住房市场化得到了快速的发展，城镇居民人均住房面积从2000年20平方米增加到目前的32.9平方米，应该在很大程度上归功于市场化的作用。但是，之所以出现问题，很大程度上是因为政府住房保障偏离了政府“兜底”的范畴，不仅消耗了财力、加剧了寻租和投机，而且也无法应对人口大批涌入城市的背景下待保障群体不断扩大的局面。  

最后，房地产市场未来会呈现出怎样的发展趋势。在管理层强化多层次市场发展和基本住房保障的背景下，未来房地产市场分化趋势将被认可并继续加剧。这是因为：一、人口流入集中的几大城市圈内的房地产市场将会重构，城市圈内核心城市中短期内住房的供求矛盾会越来越大，住房的资产属性将凸显，而城市圈外围中小城市(多为三四线城市)将在轨道交通建设的刺激下，成为中长期内房地产的新热点；二、大城市内部房地产布局也将重构，效率低下的部分工业用地，改功能(“工改居”)进程将在多层次市场的刺激下加快，成为未来土地供应的主力。大中心城区和边缘区域房地产的差异将被抹平，驱动因素也是市场化和轨道交通；三、集体土地入市进程难如预期，基本住房保障短期难以覆盖，城中村将继续发挥公共租赁住房和廉租住房的作用；四、部分二线城市和绝大多数三、四线城市，在过去几年已经出让了满足未来10年住房需求的土地，供给过剩的局面难以缓解。政府收购商品住房不但能够解决供应公共租赁住房的压力，也能够缓解供应过剩的问题，还能阻止市场的下滑甚至崩溃。