警惕房地产市场“尾部风险”

房地产市场近来出现一些值得注意的新苗头：一二线城市房价“加速赶顶”，许多曾经热炒的三线城市，“鬼城”已露出狰狞面目。曾几何时，因为“抢房”人太多，温州的“日光盘”、“夜光盘”都放在体育场里开盘。现在，抵押止赎的房子挂在淘宝上，鲜有人接盘，这与一两年前的盛况相比，恍若隔世。而多家银行开始相继加入暂停房贷的阵营，也是值得重视的信号。  

“内地房地产市场在高位出现的这种情况，与80年代后期的日本及此轮危机前的美国非常相近，住宅类资产价格持续冲高到信贷无法支撑甚至枯竭的程度，‘尾部风险’值得警惕。”不久前，记者随一政府代表团访问澳门，与多位经济专家谈及内地房地产问题，澳门金融管理局的一位人士如是说。  

价格是预期的反映。太多的教训说明，对于靠货币膨胀堆积起来的资产泡沫来说，逆变往往就是心理上的“一转念”。当然，开始是少数人的先知先觉，比如，经历过多次房地产崩盘的李嘉诚先生，他在“别人贪婪的时候我恐惧”。香港一位长期关注房地产市场的资深投行人士说，李老先生的这次“敦刻尔克大撤退”，用西方危机预警理论来解释，堪称是一只“矿井中的金丝雀”，对内地楼市有重要的警讯价值。 

内地房地产十多年的流金岁月，没有出现过大的衰退，许多人都把楼市泡沫当作鬼——谁都没见过。在房价飙升的岁月里，华尔街向市场注入了太多的兴奋剂。在它刺激下，所有人都成了“棒球明星”，都创造了辉煌，财富神话来得是如此容易。而美国式教训说明，房地产高潮的“尾部阶段”，既是利润最丰厚，也是灼热和市场极易变脸的时候，沸点一不小心就成为顶点。  

所有的资产泡沫本质内涵都非常接近，那就是失控的货币超发和信贷扩张。调控与反调控的博弈中，市场参与者总要与监管者玩“胆小鬼”游戏。调控中的一道道“硬杠杠”一再被逾越。甚至当暴风雨即将袭来时，投机者、监管者、金融机构都放弃了雨伞，大家侥幸“市场会有永远的繁荣”。而当下的中国，楼市泡沫正在累积。不要以为泡沫没破就否认泡沫的存在，用美国人危机反思论的话说：“如果问题本身是错误的，那么答案也就不重要了”。  

中国百姓省吃俭用的储蓄一次性地用在了房子上，钢筋混凝土成为国民财富的载体，这是经济诸多困境的原因之一。经济结构失衡、房地产畸形繁荣已系统性地损害了内在消费力，也极易出现“一业火旺百业衰”的被动局面。尽管楼市十年狂飙的红利让许多人受益，他们振振有词有千百条理由支持房价继续上涨，但如果以物业税和空置税为核心的“长效机制”一旦推出，预期改变必将倒逼二手房如决堤般涌出。从长期来看，老龄化大潮已至，当家庭财富主要寄居为房产，当80、90后的家庭都拥有多套房产时，谁来保证这些财富不贬值？未来靠什么样的“大力士”来支撑畸高的房价？  

熟透的泡沫有时一根针就能刺破。中国在接近110亿的天量M2驱动下，沸腾的市场警示我们，十多年流金岁月孳生堆积的资产泡沫，已面临极大的“尾部风险”。此刻，需要有“矿井中的金丝雀”来预警，李嘉诚先生的“恐高”是理性的选择，无意间做了一次“矿井中的金丝雀”。  

当市场本身难以承受畸高的价格时，任何一点风吹草动都可能吹响恐慌性离场的哨声，血腥的“踩踏事件”瞬间会形成决堤的合力，再坚固的马其诺防线刹那间也会被无情地摧毁，就像6年前6100点的股市一样。