楼市亟须规范的制度谋变

中央政治局近日就加快推进住房保障和供应体系建设进行第十次集体学习，习近平总书记强调，中国将构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。  

  市场上主流分析认为中央政府“定调”不再对地产进行调控，但这是没有根据的。事实上，这是中国民生工程的一部分，“十二五”规划早就提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。  

  为何市场认为中央政府不会对房市进行调控呢？或许是因为今年以来本届政府并未因房价上涨很快而出手调控有关，这种高规格会议首次涉及住房问题，并重点关心的是保障体系的部分，并没有涉及市场部分内容，因此，市场认为中央政府将继续采取不干预的做法。  

  此次集体学习的主讲人之一住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，自去年6月份以来房价上涨的原因，主要是一些地方有效供应不足有关，及刚需旺盛而非投机。因此，加大供给是化解目前房价上涨的主要办法，而北京(楼盘)市近期也推出了“自住型商品房”方案，市场倾向认为，政府将为低收入者提供一些低价住房，缓解刚需带来的压力，而不再像以前那样执行抑制需求的调控政策。  

  有观点认为，增加保障性住房供给的做法，必然会挤压商品房供地面积，减少市场化商品房的供给，维持现有地价和房价，从而有利于政府的土地财政，及防止地产泡沫破裂。就保障体系与市场而言，保障房体系在过去十数年并没影响到市场供求关系，不管是公租房、廉租房还是经济适用房，大多数是耳闻却未目睹，皆因这种工程大多数是应付性工程，许多地方的建设计划大都是象征性的，即在当前地方债务规模较大背景下，建设保障房不仅需庞大财政支出，还会减少土地财政收入，因此是否会真的大规模建设保障房还有疑问。自去年至今，保障房建设已让一些地方挪用了公积金并产生连锁反应，资金来源将制约这项计划的实施。  

  事实上，保障性住房一直面临诸多问题，首先其建筑质量很难保证，已有许多工程被媒体披露存在问题；其次分配存在各种漏洞，大量不符合资格的富人购买了经济适用房，而且始终没有得到处理；其三，三四线城市已存在大量空置房，如果再建保障房将加剧过剩，不如政府收购那些未能出售的项目和空房向保障房需求客户转租或转售。  

  当然，尽管政府当前或今后不再会以短期行政手段干预楼市，但如果土地制度与税收制度发生变化，也会影响地产业发展。在最近媒体披露的“383”报告中，就提出允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，这个政策一旦实施将扩大土地供给，导致大量小产权房进入市场。此外，该报告还建议推进以房产税和消费税为主的地方主体税，这将倒逼大量空置房涌向市场，并抑制投资性需求。这两项改革将形成防止地产业投机的长效机制，在房地产市场真正厘清政府与市场的行权边界。  

  因此，当前政府对房地产的施力重点，或将不再过度倚重短期政策的工具理性，而是在房市探寻政府与市场的可行边界，依法行权。毕竟，多年的楼市调控“空调化”和猫捉老鼠化已然警示，行善之手直接伸入市场，带来的多是扭曲而非矫正。