五大功能区定位指引房地产市场走向

2013年重庆秋季房交会昨日在南坪重庆国际会展中心开幕，房地产业内人士一直将房交会作为楼市发展趋势的风向标。重庆楼市在五大功能区等新规划发布后将有什么变化？房地产市场如何发展？重庆晚报记者昨日在房交会现场采访了各方人士，共同解读。  

每年将增加1200万平方米需求  

从“三大经济区”到“一圈两翼”，再到9月份五大功能区规划出炉的五大功能区，每一次区域的重新洗牌，都深刻影响着整个房地产市场的发展。如今划定的都市功能核心区和都市功能拓展区集中了重庆绝大多数的开发商，成为最受购房者关注的区域。  

重庆市房地产业协会会长莫元春在房交会现场接受重庆晚报记者采访时认为，五大功能区的划分比过去“一体两翼”的概念更具体更细致，对重庆房地产市场的指导作用更明显。  

“以五大功能区中的都市拓展区为例，10年后总体规划人口达到900万，其中新迁入人口有400万，其中有主城核心区人口的转移，另外是从渝东北和渝东南迁入。”莫元春估算，400万人口，按照人均30平方米来算，平均每年都市拓展区的住宅体量，包含旧城改造和新建房屋的租赁和出售，要增加将近1200万平方米。  

在都市核心区，新商圈和“冷门”片区成为开发商瞄准的目标。近期重庆土地市场火热，多地推出的地块都遭到开发商疯抢，尤其以大渡口、巴南等曾经的“冷门”片区不断拍卖出该区域土地价格新高。不少房企在这些地区的开发都带有大体量商业，比如晋愉江州在大渡口建桥开发，仅一个SHOPPINGMALL就达到了10万平方米。  

嘉州商圈升级为主城核心商圈后，不少业内人士认为嘉州商圈的定位完全契合都市核心区的发展方向。中渝国宾城项目负责人梁晶也认为，“今后这些核心区的土地供应越来越少，新商品房供应也在减少，核心区大幅增加服务业比重的定位，像嘉州这种新商圈今后的机遇相较会更多一些。”   

楼市调控政策以稳为主  

今年的秋交会在昨日正式开幕，重庆楼市也迎来了“金九银十”的又一次高峰。那么在接下来的楼市政策将可能出现怎样的变化？重庆晚报记者在房交会现场专访了重庆晟城机构副总经理徐波。  

“总体来看，楼市调控政策还是会‘以稳为主’”，徐波说道，不管政策怎么变化，从目前的市场表现可以看出，市场的需求依然强劲，无论是最近开发商的积极拿地，还是住宅市场的火热成交都是很好的证明。  

针对目前日益收紧的信贷政策，徐波分析道，现在市场上有很强劲的刚需和改善型需求，他们对信贷在政策的承受能力更强，尤其是一些改善型购房者，甚至选择一次性付款。  

“尽管目前有些银行在上浮房贷利率，但是上浮的利率相比房价的上涨幅度要小得多”，因此徐波认为，如果仅是收紧银行信贷政策，对楼市的影响很有限。  

对于目前市场预期很强烈的楼市长效机制，徐波认为，不管怎样，像重庆这样的城市，目前还处在快速的城市化发展道路之上，拥有庞大的市场需求。而且如果真正建立有效的长效机制，对于重庆未来房地产的发展反而是好事。  

新兴区域增值空间大  

昨日，2013重庆秋季房交会热烈开场，场馆内外密密麻麻站满各类发放传单的营销人。各种五花八门的传单“优惠”诱人，然而要买楼，消费者要出的“血”是多了还是少了呢？  

“以前有个说法，房交会上的工作人员比购房者多。”融创嘉德庄园策划经理易胜对重庆晚报记者表示，但这届秋交会的情况不一样，从开幕首日的情况看，参观的人数明显多了，从展位上反馈的数据看，具有强烈购买意向的参观者比例也在上升。  

从供需的另一面看，此次秋交会的供应量充足，可交易商品房面积和春季房交会相比增加了35%。以此为据，分析重庆房价的走势，易胜认为目前市场两极分化比较明显。  

此外，易胜还对区域房价的变化作出进一步分析，他以照母山板块为例，即使目前套内均价已达9000余元/平方米，但在易胜看来，新牌坊二手房也要1.2万元/平方米左右，照母山“明年将迈进万元大关时代”，依然是最值得改需置业的板块。另一个值得关注的礼嘉-悦来板块，既有轨道交通，且航空、会展、中央公园等外部利好因素众多。目前，套内8000余元/平方米的价格，增值空间较大。  

易胜还认为未来楼市会更加健康，而房价涨跌是个永恒的话题，不过分纠结一时的涨跌，看准区域、明确需求、及时下叉才是理性的置业观。