各国房地产市场“以房养老”面面观

澳大利亚：敬而远之  

说起“反向抵押贷款”，也就是俗称的以房养老，70岁的澳大利亚老人卡萝尔·安·赫西摇了摇头说：“不是迫不得已，我不会考虑申请这种贷款。”卡萝尔·安坦言，她对反向抵押贷款的具体条款并不清楚，因为她从来没有考虑申请这种贷款，她周围的朋友里也没听说谁申请过。在她看来，只有家里急需用钱，比如孩子们需要一大笔钱，或是想要自己做生意需要一笔启动资金，老人们才会想到这种贷款。  

在澳大利亚，反向抵押贷款并不是政府的一项政策，而是金融机构针对老年人推出的一个金融服务产品。根据德勤会计师事务所2012年6月的统计，截至2011年底，全澳共有4.2万例反向抵押贷款，总金额达33亿澳元。总体而言，这一金融产品正在为越来越多的澳大利亚老年人所接受。统计数据还显示，大多数使用反向抵押贷款的人是70至75岁、拥有自有住房的夫妇，他们申请贷款的用途主要是改善住房、偿还债务、增加退休后收入。  

新南威尔士州消费者信贷法律中心首席律师凯瑟琳·莱恩警告说，反向抵押贷款只适合于部分老人，特别是没有孩子的老人。她说，申请这种贷款是一个非常严肃的决定。在申请贷款之前，老人们一定要确保留出足够的钱，将来入住养老院时使用；要考虑获得贷款后可能失去获取政府提供的某些福利的资格；可能导致家庭纠纷。  

麦克唐纳指出，作为一种金融产品，反向抵押贷款像其他金融产品一样存在风险。澳大利亚大多数反向抵押贷款利率较高，而且是复式利率，这可能导致贷款者的债务迅速膨胀，导致老人在需要进老人院居住时凑不足入住的押金。  

《悉尼先锋晨报》曾对反向抵押贷款做出计算，假设一对65岁的夫妇以价值100万澳元的房屋做抵押申请反向抵押贷款，以年利率9%、贷款20万澳元、期限20年为例，假设房屋价值每年升值4%，到还款时，房屋价值将达到219.1123万澳元，但连本带息还给银行的钱要122.3685万澳元，也就是说，房主只能拿到房屋价值的44%。如果借款额更多或贷款期更长，则房主能保有的房屋价格更少。  

美国：政府主导  

玛丽·玛格丽特，70多岁，马里兰州居民。她说：“年纪越大越留恋自己的家。我舍不得卖掉自己的房子，但是我需要钱，房子也需要维修。”通过反向房贷，她有钱更换房子的全部电线，应付各种开销，再也不用担心会离开家。  

为保障老人老有所居，美国住房和城市发展部1989年启动一项专为老人服务的房产净值转换贷款业务，由联邦政府提供保险，派专业辅导员帮助符合条件的老人办理相关手续，以房屋做抵押，向联邦政府承认的贷款银行申请反向按揭，由政府担保老人在有生之年住在自己的房子里，继续持有房产证，并获得一定数额的现金。  

这项计划被称为“用自己的房子保证住在自己家中”，参加者必须62岁以上，拥有自己的住房，房贷已付清或大部分付清。申请人可以选择一次性付清，也可定期获取一定数额的现金，需按时支付房地产税、抵押借款利率、联邦政府的反向房贷保险和房屋过户手续费等。  

  反向房贷完成之后，老人只要继续支付房地产税和物业费，即使所有钱都用光，在有生之年都可以一直住在自己家里。老人去世后，贷款银行将收回本金和利息，如果法定继承人无意赎回房屋，贷款银行将出售房屋。如果所售金额不足以偿还所有欠款，联邦政府将支付所余欠款。  

该项目最大的特色是政府主导，而不是私营金融和保险机构的商业行为。美国住房与都市发展部一项研究显示，参加反向房贷的人年龄中间数为76岁，平均年收入仅1万美元，其中60%的为独居女性，75%没有子女，2009年有13万户签约。  

新加坡：探索新模式  

到2030年，两成新加坡人将是银发族，这个逐渐老龄化的国家一直在寻求解决养老护老的政策创新。上世纪90年代，反向按揭率先在狮城试水，2006年扩大到覆盖八成居民人口的政府组屋市场，但反应冷淡，申请者寥寥。  

  不过，依赖成熟的组屋政策和中央公积金计划，政府继而推出以房套现的屋契回购计划、乐龄安居花红计划，允许符合条件的房主出租部分组屋获得资金来源。  

屋契回购计划规定，达到公积金最低存款提取年龄的老年人(现为63岁)，只要家庭月收入不超过3000新元，且名下没有其他房产，即可将居住组屋的剩余屋契卖给国家发展部下属法定机构建屋发展局，获2万新元津贴，并以30年租约继续居住。  

在一家托儿中心帮厨的黄慧兰参加了屋契回购计划。她今年63岁，一直未嫁。她的三房式组屋购于1994年，按揭已还清。从今年6月起，她通过组屋套现资金，加上此前参加的年金计划，每月能拿到1200新元，跟她现在的工资相差无几。像她这样的独居老人，因为没有家庭牵绊，“以房养老”是一个不错的选择。  

屋契回购计划自2009年推出至今，只有474名申请者。华美社区医疗中心的管理社工蔡慧卿说，计划遇冷主要源于套现作用不明显，需优先填补公积金账户；很多老人担心，30年期满后若还健在，是否会无家可归；回购计划条款过于繁琐；一些老人原本属于低收入人群，可从非盈利机构获得免费或超低价的养老产品或服务，而参与计划后每月有现金来源，能否继续享有这些服务不得而知。  

除屋契回购计划以外，政府还推出乐龄安居花红计划，鼓励老人卖掉现有大型组屋。但这一计划也需用一定数额填补老人的公积金户头，因此反响同样冷清。  

很多专家认为，在新加坡这个以华人为主的社会中，靠子女养老仍是主流，只有很小一部分需通过组屋套现获得资金来源；房产世代相传的传统理念也影响有儿有女的老人们做出“以房养老”的决定。