以房养老前置条件 应考虑多因素不断完善

国务院日前公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，即以房养老。这是10年前国务院领导人批示研究这项保险服务之后，第一次由国务院常务会议正式提出要求，由此再度成为舆论热议的焦点。

业内人士认为，以房养老可以视为一种养老补充手段，本质上就是“倒按揭”。根据国内实际情况来看，这种方式主要适用于有房并且没有子女的老人和失独老 人。我国推出以房养老，试图通过激活老人存量资产，减轻国家和个人压力，初衷不错，但就目前现状来看，在实施过程中，应当综合考虑法律、思想观念、金融机 构等多种因素，在实际操作中加以完善。

以房养老需具备基本条件

以房养老也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”,是指老人将自己的产权房抵押或出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养 老方式。按计划会于2014年一季度试行推广。专业人士表示，暂且不论“以房养老”这一新概念能否被国人认同，能否较快实现。要想做到以房养老，老人本身 也需要一定的经济条件。

首先，以房养老必须有房产。自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全产权，才有权利有可能出售房屋、出租或转让的处置。如果老人 拥有的是联建公助房、单位补贴出售的商品房、拆迁补偿的调换产权房等有限产权房，则很难享受“以房养老”这一模式。其次，在“以房养老”模式中，老人必须 与子女分开居住。否则，老人亡故后，房产将会被银行或保险公司等金融机构出售，子女无处可居。并且，老人的经济条件要适中。当老人经济基础过于雄厚，便无 需考虑“以房养老”。而老人经济条件较差时，并不拥有完全产权，也无法“以房养老”。或者拥有完全产权的房产价值过低，根本就无法进行抵押。而且房产要地 处城市城郊，对于身处乡村房产价值低的老人，基本就不推荐考虑“以房养老”了。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价 值很高。且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的欠发达地区，因价 值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

以房养老更是以房优老

以房养老模式也就是倒按揭模式，在美国、日本、德国等发达国家早已运行多年，本不值得大惊小怪。但值得关注的是，这一次以房养老提出后，却引发了民众 对现有的养老体系的极大不信任和焦虑，很多人误以为，养老问题主要靠自己解决，政府养老责任淡化了，而个人养老责任强化了。

如今，民政部明确表示，养老服务是重大民生问题，政府是保障基本养老的主导力量，显然，这给公众派发了一颗“定心丸”。实际上，《国务院关于加快发展 养老服务业的若干意见》的本意并非“以房养老”,而是退休老人在继续享受原有退休金待遇之外，以房屋抵押或租金收入，让自己享有更多养老资源，就是“以房 优老”。

事实上，“以房养老”在上海、南京等部分地区早已有实践，试点主体既包括政府部门，也有金融机构，但效果并不理想，以致停滞或取消。业内专家指出，试点不成功最主要的因素是我国传统文化中的置业、储蓄与住房反向抵押观念上的冲突。此外，社会诚信体系仍然不够稳定。