以房养老试点方案明年一季度或出 正研实施细则

民政部牵头研讨实施细则

金融分业监管限制“倒按揭”运营

《经济参考报》记者获悉，9月24日，由民政部牵头，保监会等相关部委就“以房养老”问题举行了闭门研讨会，对“以房养老”具体操作办法和实施细则进行讨论，试点方案按计划将在2014年一季度出台。

专家认为，在金融机构分业经营模式下，倒按揭这种复杂的金融产品短期恐难以顺利运营，金融机构开发此类产品的积极性还需相关鼓励政策。此外，“以房养老”牵涉到金融、房地产等多个行业，需要管理层实施顶层设计，统筹规划。

争议 “以房养老”模式多样

一位参与24日研讨会的专家表示，本次会议汇总和讨论了专家和相关机构意见，“很快将组织一系列正式会议并开展调研，通过在不同地区进行试点，逐步形成‘以房养老’的实施方案。”

9月13日国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”引发了社会各方的广泛讨论。很多人误将“以房养老”和政府养老画上等号，进而对现行养老保险制度产生不信任感。有的认为“领取几年养老金后银行就把住房归为己有”这种模式在目前房价快速上涨的背景下并不合适。

对此，专家解释称，“以房养老”不是大众产品，只是少数老人愿意接受的小众产品，是除了政府养老以外的一种补充。而“住房反向抵押养老保险”仅是诸多以房养老模式中的一种。

浙江大学经济学院教授柴效武接受《经济参考报》记者专访时表示，能够尝试“以房养老”的人群，必须首先拥有房产，并且该房子有一定价值。其次，用于反向抵押的房屋产权必须属于老人自己。具备以上两点才有“以房养老”的物质基础。此外，适合参与“以房养老”的老人，常常手中多没有足够的现金，即没有固定的养老金收入，或者养老金收入不够满足生活保障，这是构成“以房养老”的现实压力。

而从“以房养老”的模式说来有30多种，涵盖范围非常广。柴效武说，“譬如，把自己的房子出租或出售，获得的报酬用于支付住养老院的钱;或者自己居住的同时，另外再招几个租客，租金用于满足日常生活所需;也可以出售大房换小房，用其差价养老：这些都应当归于‘以房养老’模式。”

而比较标准的“以房养老”是指：老年家庭向专业机构出售房产，该机构逐年逐月向老人支付款项，即“倒按揭”，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果老人较早去世，而该机构还没完全买下房子，子女可继承住宅的部分产权享受收益。

阻碍 分业经营限制“倒按揭”发展

尽管可选模式众多，但住房反向抵押养老保险这仍是短期内最有可能获得突破的一种。柴效武推算，一套北京二环内的100平米的老房子，市值约500万元，如果做“反向抵押”投保，每个月可收取3.4万元养老金，直到去世，如果房屋增值还能领到更多。

这样的回报水平，对有需求的人群来说，并非没有吸引力。不过，业务提供方——金融机构却显得兴趣寥寥，事实上，在相关政策仍未明确以及限制下，机构多数持谨慎态度。

中信银行是国内首批尝试以房养老的金融机构之一，不过，尽管养老按揭服务名义上还在北京地区开展，但并非每家支行都做。北京几家支行经理甚至对媒体表示，这项业务自从推出后几乎无人问津，所以现在他们索性不接受申请，“有政策，没业务，我们也就不做了。”

“银行试点不成功的一个重要原因是规定了抵押期限，无论10年还是20年，到期后如果不还款，房子就没了。对于用唯一住房做抵押的老人肯定不合适，谁都不希望人还在，钱没了。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，从这一点来看，保险公司开展住房反向抵押业务比银行更合适，因为保险公司可以依靠生命表定价的机制，以及自身已有客户数据的经验分析。保险公司对自有客户采取“以房养老”或者“以保单养老”的服务方式比其他机构拥有更准确的定价权。

事实上，此次《意见》中的明确提法也是“老年人住房反向抵押养老保险”，这与之前的“以房自助养老”、“倒按揭”、“反向住房抵押贷款”等提法有所不同。柴效武认为，这明确了产品的保险属性，将巨大的养老融资市场划拨给保险公司。”