房产总值中地产占了大头 为何单收房产税呢

房产税的大规模推出，已呈无可避免之势。作为税种，房产税自有值得肯定之处，如保障基层政府财力、合理分配税收负担等，但这些好处只有在解决了房产税的合法性和合理性之后才能得到。

当前正处于讨论过程中的房产税方案，一般将房产税的合理性确定为满足地方政府公共服务的长期财力需求，认识到房产税的合理性不能基于平抑房价的临时需 要;而将合法性确定为由人大通过相关税法，认识到对纳税人财产权的“剥夺”，必须经由纳税人代表同意形成法律才可实行。

但有一个问题并没有得到充分讨论，那就是已缴纳土地出让金的房产为何还要缴纳房产税。

众所周知，房产总值中房屋自身的价值很小，占大头的是地产价值，但中国的房产主并不拥有土地所有权(所购土地使用权也已缴纳了土地出让金)，为何还要 就房产总值缴纳房产税呢?或者说，为何要让老百姓对自己并不拥有(只是租用)的财产缴纳财产税呢?因此，未来实施的房产税需要考虑合法性与合理性。

怎样的房产税才合法

显然，合法的房产税不仅在程序上应由人大进行立法，关键在于应在实质上只对部分房产征税(因为对全部房产征税，就成了如上所述对房产主并不拥有的土地 价值征税)。而对部分房产征税，就是说给予每个人一定的免税住房面积，这种做法在性质上不是对普通市民的优惠减免措施，而是对多占稀缺土地资源的人群征 税。这样就将房产税的合法性基础确立为——对超标准使用土地者的行为征税。这样的房产税，形式上是财产税，实质上是行为税。

这样一种房产税，可以采用如下“普遍征收、等额退还”的模式来实施。

(1)先对全市所有房产普遍征税。征税依据不是房价市值，而是标准值。就是说，根据城市中不同地段和容积率，核定不同的基准单位房价，计算每户的房产税(房屋面积×核定基准房价×房产税率)，并统一征收。

(2)然后对特定人群(户籍人口或常住居民)实行退税。按照事先设定的人均标准免税住房面积，按照核定的标准单位房价，计算并实行每一个人的平等退税额。

(3)最后在市、区两级政府间实行分工。区政府负责征收房产税，该税种也是区政府的专有税种，但要上缴适当比例给市政府;市政府针对全市人口(户籍人口或常住人口)，实施全市范围内的上述退税政策。

之所以采用既征税又退税的做法，主要目的是为了征管的方便与成本的节约：征税时统一征收，不用对家庭状况进行个别地甄别，只需知道房产面积即可(房产 证上有);退税时无差别地进行，只需知道人口数即可(户口本或居住证上有)，不用进行收入财产的调查和现金的层层拨发，只需以每家的户口本(或居住证)为 依据，开设银行账号，由市政府统一实施国库直拨即可。

上述做法，可以解决房产税的法理问题，还可能有一个积极的附带效果，那就是为真正贫困的阶层提供补贴和救济(低于设定住房面积或标准的市民所获退税额 高于所缴房产税)。短期内，因房产投资者要承担存量房的税收，可实现平抑房产投机需求的目的，与此同时不需采用破坏市场规则的限购措施。