楼市难抑涨价冲动 调控长效机制亟待建立

9月以来，全国住宅市场成交较8月出现明显上升，一、二线城市成交热度延续，“日光盘”频出。“从目前数据来看，全国楼市持续升温，"金九"行情已无悬念，"银十"也值得期待。”中原地产市场研究部总监张大伟昨日对上证报记者表示。

楼市热度不减，也使得房地产调控的难度加大。一位权威人士昨日对上证报记者说，考虑到各地房价涨跌已开始呈现分化趋势，很难期待全国统一的更严厉的调控政策出台。再加上房地产调控长效机制迟迟未建立，更加剧了楼市的“阴阳不调”。由此，房价上涨过快城市，尽早出台有针对性的“降温”措施，显得尤其迫切。

记者注意到，近日北京(楼盘)住建委官方微博称，“北京市自住型商品住房管理办法经反复讨论并征求有关意见，目前已基本成熟，有望近期正式出台。”

楼市迎来“金九银十”

据国家统计局数据显示，8月份70个大中城市中房价同比下降的城市仅1个，上涨的城市有69个，最高涨幅为19.3%，最低为下降2.3%。涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二、三线城市，其中北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比涨幅在18%至20%。

“整体来说，当下楼市量价均居于高位，市场恐慌已经出现，频繁出现的地王依然可能抬高价格预期，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下楼市调控的难度明显加大，大部分城市想要完成年度调控目标难度非常大。在地王频繁出现的情况下，今年"金九银十"很可能会热度空前。”张大伟说。

据中原地产研究中心统计数据显示，刚刚过去的中秋小长假，各地楼市成交依然活跃。3天假期中，全国主要城市签约合计为1.29万套，比端午假期的1.09万套上涨18%。

另据统计，9月份，截至21日，全国54个主要城市住宅签约套数合计为16.5万套，相比8月同期的16.28万套有所上涨。

“特别是9月中旬以来各地"日光盘"频现，大部分楼盘未推出优惠政策。”张大伟说。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，近期北京新推楼盘几乎都成为“日光盘”，预计四季度开发商推盘积极性将进一步高涨，市场交易量有望进一步回升。亚豪机构副总经理任启鑫也认为：“目前市场整体向好，消费者购房踊跃，开发商的推盘热情也有所提升。今年前8个月，北京楼市成交乐观，使得房企业绩压力有所减轻，在预期向好的大环境下，"金九银十"将成为部分开发商提高利润率、完成全年业绩的关键时期。因此，9月以来，无论是房企的推盘速度，还是单次推出房源量都有所增加。”

限贷影响逐步显现

也有部分业内人士对未来一段时间楼市表现持谨慎态度。某房企高管对上证报记者表示，今年的“金九银十”或许会比往年略显平稳。从9月以来的情况来看，虽然延续了8月份的供销两旺，但是价量增速比预期的要低。一个很重要的原因是从9月初开始，全国多地银行出现暂停房贷、迟贷或者上调房贷利率的情况，银行收紧房贷的情况抵消了一部分市场需求的增长。

对此，张大伟表示，银行收紧房贷近期对“金九银十”影响不大，但预计这一影响将在11月份凸显，因为11月后可能很难贷款。

他分析称，目前多家已经暂停房贷业务的银行，并非官方口径宣布暂停房贷，而是因其首套房贷款等基本无优惠，购房者并不会选择这些银行做贷款，故出现了事实上的贷款暂停。这些银行的房贷业务占比不高，市场占有率低。