房价逼宫调控地产博弈升温

随着房地产投资增速的回升，城镇化、棚户区带来的市场预期，放开再融资信号的利好，房企对于未来市场预期再度上涨至高点。但与此同时，高企的房价和频繁刷新的“地王”又再度给中央和地方压力，房地产价格与调控的博弈或将再度上演。

房、地价“一路高歌”

数据表明，“百城价格指数”连续15个月环比上涨，北京等重点城市继续领涨全国。

中国指数研究院发布的数据显示，2013年8月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨，涨幅继续小幅扩大。其中，价格环比上涨的城市个数为71个，较7月增加10个。

同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年8月相比上涨8.61%，涨幅比上月扩大0.67个百分点，连续第9个月上涨。包括一线城市在内的10大城市中，北京环比上涨最为明显，涨幅达到3.22%，同比涨幅高达22.49%。

土地方面，中指院数据显示，重点监测的300个城市地价显示，8月全国300个城市成交楼面均价为1277元/平方米，同比上涨41%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成 交 楼 面 均 价 为1778元/平 方 米 ， 同 比 上 涨43%。

8月，全国300城市月度住宅用地溢价率同比增幅也涨至年初以来的最大值。8月，全国300个城市土地平均溢价率为21%，较上月增加4个百分点，较去年同期上涨16%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为25%，较上月增加4个百分点，较去年同期上涨18%。

中原地产市场总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示，由于部分城市供应不足，政策面宽松、购房者观望情绪进一步缓解。另外，频繁出现的“地王”与“日光盘”现象，也使购房者担心后市房价反弹而继续恐慌入市，导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

成交量大幅上涨，也造成存量房库存量下降明显。CR IC研究中心数据显示，重点城市存量房消化周期几乎都在11个月以内，上海、武汉、成都、重庆这些城市的消化周期仅10个月。值得注意的是，北京、广州、深圳、杭州、南京等城市的消化周期更仅为6个月，过少的库存或会造成房价大幅上涨。

房企业绩飙升投资加速

链家地产研究院研究员张旭表示，自2012年2月升温以来，一手房销售速度加快，企业资金回笼情况较好。与此同时，房企再融资有望开闸，也为房企营造了更加宽松的融资环境。

此前完成半年报披露的112家房企业绩显示，2013年，上半年的营业收入总额达2289.6亿，同比2012年同期的1636.7亿上涨39.9%。营业利润则达到了438.9亿，同比2012年同期的348.3亿也上涨了26%。

在房企业绩向好的同时，房企再融资开闸信号十足。虽然从证监会层面一再确认关于房企再融资口径没有改变，但是房企已悄然开始再融资预案。

新湖中宝招商地产、冠城大通、北京城建相继公布再融资预案。据统计，自3月19日中茵股份发布定增预案以来，2013年近10家房地产上市公司发布定向增发预案，预计募资总额在147亿元左右。

也正是资金面的宽裕令标杆房企底气十足，加之土地市场的供不应求，引得标杆房企在土地市场上频频出手，购地金额居高不下。

9月4日，北京农展馆地块与豆各庄地块同时开拍。值得玩味的是，这两个地块分别在2012年11月、12月及2013年1月推出，但是随即停止出让。其中农展馆地块地处三四环之间，位置优越，配套成熟，是内城内不可多得的核心地块，一推出就被认定为“地王”;豆各庄地块则是北京2013年的首块“限房价竞地价”地块。

经过多轮角逐，融创以21亿元、异地配建27.8万平方米的医院面积竞得总建筑面积为59152平方米的农展馆地块。异地配建医院意味着，按照8000每平方米建设标准异地配套建设27.8万平方米的医院，也就是开发商需额外增加22.24亿的医院投资。以此计算，开发商在拿地时，合计需要为5.9万平方米支付43.24亿，平均楼面价高达7.31万元。