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房贷吃紧 下半年房地产分化加速?

从“钱荒”到“房贷吃紧”,房地产的热点关注就像近期的台风一样,一个接着一个。

据媒体8月22日报道,7月份以来,广州已有7家银行暂停受理房贷。

8月28日,又有报道指出,由于银行信贷额度吃紧,南京已有多家银行暂停受理二手房贷款。同时,北京各银行都已基本取消房款利率优惠。

对于房贷收紧,有银行业人士表示,“钱荒”之后银行风险控制意识加强。由于房贷一般二三十年才能收回,企业贷两三年就能收回,所以“房贷业务不划算,即便二套房贷款利率上调20%,也比不上一般企业贷款利率上浮30%-40%的幅度。”其指出,“不论是时间还是资金的风险成本,房贷都不占优势。”

另一银行人士也透露,目前银行存在贷款额度和存贷比的双重考核,加上银行推进利率市场化改革,贷款利率下限放开,这影响到银行调整贷款投向。且“钱荒”之后银行风险把控意识加强,对房贷风险的把控会更加严格,房贷利率打折的情况也会越来越少。

有分析认为,在信贷收紧的背景下,银行更倾向给信用度更高的大型品牌房企提供贷款,而中小房企获得贷款的可能性将降低,资金的短缺将迫使中小房企逐步走向破产或者被并购,行业洗牌将进一步提速,行业集中度有望提升,而大型品牌房企的优势也将愈发明显。

这或许可以从刚刚披露完毕的2013年半年报中得到印证。

截至8月28日,A股98家开发类房企公布了半年报,73家销售收入增长,平均增幅超过40%。但是,卖得多并不意味着过得更好。

数据显示,上半年,万科地产房地产业务毛利率为23.8%,同比下降2.7个百分点;保利地产房地产业务结算毛利率30.91%,同比下降6.6个百分点;招商地产由于期内结转项目结构变化,整体毛利率水平亦同比有所下降。

同时,毛利率下降对于中小地产企业影响更明显,在已正式公布半年报的中小房企中,陷入净利下滑甚至亏损困境的不在少数。

新湖中宝半年净利润2.27亿元,降近两成;国兴地产半年净利亏损906万,同比降45%;珠光控股上半年亏4120.9万港元……

但是对于多数企业来说,房贷吃紧并没有影响到房企备战“金九银十”,多数房地产企业接下来将出现推盘高峰。

融创中国董事长孙宏斌在中期业绩会就表示,肯定可以完成全年销售任务。今年上半年,融创仅完成全年销售指标的52%。下半年,融创会有12个新楼盘项目,其中8月份已经推出来4个,预计在9、10月份会陆续推出8个楼盘出来。

另从当前推盘趋势来看,8月底主要城市的推盘规模都在增加。其中,广州8月份的预售房源就连续三周超过千套,尤其是第三周,预售房源暴涨至2955套,环比大涨143%,已接近全年最高峰。

 

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