房地产再融资 放行的影响或将超过预期

8月上旬房地产企业再融资全面放行，募集资金投向不受限制，保障房、商业物业、一级土地开发、住宅开发都可以，上市公司公告董事会议案时不需要停牌，属于企业的正常融资决策。我们认为此次房地产再融资放行可能不仅仅是一个“事件性”的投资机会，或将带来一定的超预期机遇。

首先从基本面看，再融资放开以及加强银行表外资产监管，大概率导致的情形是“非上市公司融资成本上升、龙头型上市房企融资成本不变、高杠杆成长型上市房企融资成本下降”。因此，对龙头房企略有利好，对成长型房企也打开了加杠杆的空间，另外，对“此前曾申请资产注入、但受政策影响未能完成”的公司也有较大利好。其次从政策预期看，地产股为什么PE较低，因为政策看不清，波动剧烈，投资者风险厌恶，上市公司没有市值管理动力，不放业绩。如果政策看清了，房地产基本面本身也趋于稳定，以房地产行业的增速则应收获相对现在更高的PE。当然，市场认可这一逻辑可能需要一个过程。

8月成交量有所回暖，从需求的领先指标来看，世联的来访量正在回升。中介和上市公司也普遍反映8月下旬推盘较多。加上金九旺季预期存在，基本面总体良好。未来一个月房地产行业可能出现基本面和政策面共振，进取型投资者需把握其中的波段机会。