楼市发展长效机制如何设计

传言已久的房地产发展长效机制随着中国房地产业协会副会长朱中一昨日在2013博鳌房地产论坛上的一句“长效机制的草案肯定有了”终于得到证实，然后其“没有五年时间难以出台”的表态，也让业界担忧，长效机制的建立能否转变此前楼市调控“头痛医头、脚痛医脚”的即时决策局面。
　　
　　尽管如此，各界对于长效机制的建立仍然充满期待，长效机制对房价有何影响？行政化的调控手段是否还会继续？房地产作为支柱性产业的局面是否应当调整？长效机制对楼市的一系列后续影响有待市场的考验。
　　
　　■政策背景
　　
　　历史“欠债”需长效机制偿还
　　
　　2009年以来，政府接连不断地出台了一系列房地产调控政策，但自从进入今年下半年，业内纷纷表示，新一届领导班子似乎开始淡化房地产调控政策，释放积极信号，更多地将着力点聚焦于让房地产行业回归到正常发展上来。7月30日，中央政治局会议分析研究下半年经济工作时，只字未提关注度极高的楼市调控，而只在“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长”的内容后面，表明了“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”态度。而国家发改委主任徐绍史也曾于7月底表示，下一步要建立房地产市场稳定健康发展的长效机制，促进房地产开发投资平稳增长。
　　
　　对此，业内大多持支持的态度，认为政府逐渐让短期调控政策退出市场，从长远角度、从基础工作做起，逐步建立、完善长效调控机制更为必要。“限购等短期行政调控手段除了部分一线城市必须要实行之外，在大多数城市都是对地方经济伤害比较大的，应逐渐退出市场的。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存坦言。
　　
　　链家地产市场部分析师张旭表示，经过7年的不断发展与进化，当前我国宏观调控政策已经能够基本满足剔除投机性需求，调控范围也已经基本覆盖整个房地产市场的各个主体与生产要素，进一步从严的空间也可能仅限于部分城市政策的落地执行，影响有限。
　　
　　朱中一介绍，今年前7个月，全国房地产市场总体延续了去年下半年以来的回升态势，部分热点城市商品房成交量和住房价格上涨明显，房地产开发投资保持较高水平，保障性安居工程推进顺利。但一些地方房价上涨的预期较强、“地王”也频频出现；房地产市场的差异性明显，一些地方供求关系紧张，一些地方的商品住房和商业地产去库存化压力较大；一些地方在保障房建设资金筹措等方面遇到了困难，也有个别地方将保障房资金挪做他用。
　　
　　在各地政府实施短期调控政策一段时间后，楼市仍问题频出的情况下，长期调控就被政府和业内更加重视了起来。
　　
　　张旭坦言，由于过去甚至有部分时期，调控政策呈现矫枉过正态势，误伤了合理存在的需求。“过去十年政府对于楼市的调控存在一些不恰当的做法，积累的各种问题造成现在市场矛盾加剧、激化，部分城市甚至可用调控一轮、矛盾加剧一轮来形容。”陈宝存举例称，政府手中土地存量不足是过去政府调控楼市后留下的棘手“欠债”之一，而这需要通过长效机制中建立土地供应制度来解决。
　　
　　建设时间
　　
　　长效机制不能急于一时
　　
　　对于各界颇为关心的长效机制出台速度、成形进度，朱中一坦言，长效机制没有五年时间难以出台，并在改革过程中根据市场情况进行实时更新。
　　
　　对此，业内出现了一些担忧之声，有观点认为，我国房地产市场日新月异，五年甚至更长的时间后，市场情况根本难以预料，到时候再陆续出台长效机制能否真正解决市场中存在的问题，长效机制难道不该“只争朝夕”么？
　　
　　“欲速则不达”，陈宝存说，他认为这种担忧没有必要，“如果用五年左右就可以逐步形成长效机制是非常不易的。”中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强称。而陈宝存则直言，长效机制估计在未来五年也只能形成一个初步草案，想要在这个时间内完成基本是不可能的，逐步完善长效机制至少与需要十年甚至更久。
　　
　　陈宝存认为，长效机制的建立需要以存量房评估、全国住房信息联网等工作作为基础，需要进行基本工作非常多，推进、实施也非常难，长效机制中大量政策提出很久却无法执行就是因为很多实行所需基础条件都不具备。
　　
　　朱中一介绍，长效机制的内容应该包括如何完善住房制度、调控的机制、财税制度以及住宅产业化等问题。并且，长效机制会对现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。而在陈宝存眼中，仅在“改革财税制度”一项中推行“房产税”政策就需要对大量的存量房进行调查、评估，“对存量房和增量房同时征税，才能真正达到调控作用，但如果不对存量房评估就仓促出台条文，最后调控政策也只能沦为‘摆设’。”陈宝存表示。