中国房地产从调控到改革

中国房地产行业从2003年开始商业化成形，而调控也如影随形。房地产通过行政调控干预房价，但其作用不断被稀释、被瓦解，每一波调控结束，都会迎来房地产价格的反弹。越来越多的迹象表明，传统的楼市调控模式已经陷入死胡同，楼市调控亟待打造升级版。行政调控的时代已经接近尾声，未来房地产行业要健康发展，就要寻找新的航向。未来的楼市调控需要的不是单纯的调控，而是改革。

从调控到改革

十年磨一剑。

近10年的中国房地产行业发展可称为“黄金十年”，也可称为“调控十年”。几乎每一年都有新的调控政策出台，遍及金融、土地、预售、税费等多个环节。遗憾的是，尽管这种行政式的调控越来越严厉，也越来越有针对性，房价却始终一路上扬，屡屡引起“越调越涨、越涨越调”的非议。

客观而言，10年的房地产调控仍然取得了一定的成果，在健全市场秩序、树立行业规范、完善住房保障以及调整楼市结构等方面，逐渐形成了成熟的思路和措施。然而，运动式的行政调控弊端日显，以市场化的系统性改革取而代之是大势所趋。

与“头痛医头，脚痛医脚”的调控相比，改革必将触及深层利益，障碍阻力可想而知。然而唯其艰，所以盼其美，中国房地产市场的长治久安皆系于斯。正如住建部政策研究中心主任秦虹所言，“调控只能治标，只有深层次的制度改革才能治本”。

2003年~2007年：

抑制过热的“五年降温”

进入21世纪，随着住房改革红利逐渐发酵，入世后实体经济的迅速发展以及海外资本的大肆涌入，中国房地产市场迎来新一轮的增长高潮。

2003年，尽管非典肆虐，却未能阻碍房地产市场的蓬勃向上，部分地区已经呈现从偏热到过热的苗头，关于“房地产泡沫”的争论也甚嚣尘上。中央政府再次意识到，是时候给逐渐脱开缰绳的房地产行业打一针“镇定剂”了。

2003年6月，史称“121文件”的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》出台。不过，2个月后，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件)出炉，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并提出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。

这两份意见向左的文件相继出台，将政府既害怕房地产价格和投资增长过快，又希望其继续拉动经济增长的矛盾心态展露无遗。而各级政府主导的“圈地热”、日渐增大的金融信贷风险等原先大量潜在的问题也随着楼市的火爆而集中暴露出来。

2004年是在2003年政策基调上的细化落实年。在这一年，出台了一系列包括加息、存款准备金率上调、打击囤地、规范土地管理等政策，主要从“地根”和“银根”两方面加强调控。尤其在上海，期房限转的管理条例表明，政府已经开始打击投机性泡沫的苗头。

进入2005年，全国尤其是一线城市房地产市场的迅猛涨势已经引起全社会的强烈关注，政府不得不再度出手干预。2005年3月和5月，“国八条”和“新国八条”相继出台。前者建立了政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度;后者更是史无前例地由七部委联袂，着手制定房地产调控操作层面的细化方案。