房产税试点拟扩容 房价堰塞湖或泄洪

近日在南都公众论坛上，浙江财经大学经济与国际贸易学院教授谢作诗说，泡沫化的高房价对经济体系危害重重，但目前有效手段只能是征收持有税。话音刚落，媒体即报道：房产税试点扩容，房产税开征仅针对增量房屋，但实际上划定人均60平方米的免征面积，按照家庭为单位综合计征。报道还称人均免征面积的划定和认定上将涉及“存量”，即试点后新购房时，划定免征面积需要把之前拥有房产的面积也纳入计算。

人均免征面积的划定和认定上将涉及“存量”政策是最大看点，它也在实际上打开了调控政策的新空间，所谓“仅针对增量房屋”，实际上还是将炮火对准了“存量”。政策设计者为了避免争议和激起过大反弹，采取了一个迂回妥协的办法：以前的一概不征房产税，但是以后你要再买，就连以前持有的房子一起来征房产税(划定人均60平方米的免征面积)。这就实实在在将手头持有多套房产者“拉下水”：他们将倾向于保留“胜利果实”，不再买进，以免被征房产税。等于是切断了房价作为堰塞湖继续上涨的水源，剩下的就是自然蒸发与水位下降。

正如我们所知，由于种种原因，不可能所有的持有多套房产者都永远持有，永远不再卖出，如果他们中的一部分人因为资金需求卖出部分房产，除非特殊原因，再买进的可能性不大。因为再买进将被视为增量房屋，房产税会扩散至其所有的房产，包括存量房。因此，这一政策将在一定程度上遏制炒楼，并且将改变住房的消费与投资的双重属性，令其回归消费品的单一属性。

从税率上来说，政策相对温和：税率分为两档，对普通住宅，以交易价格的4‰的税率征收;对于非普通住宅，以交易价格的8‰的税率征收。但是，随着时间的推移，其完全有提高的可能。一方面，在类似深圳这样的特大城市，土地越来越少，政府实际上是少了一块收入来源，房产税的每年征收正好可以填补这一空缺。因此，政府有足够的动力去推动征收。简而言之，在土地资源日渐消耗殆尽的城市，开发商与政府的共同利益已经越来越少。这样的情况今后十年在一线城市将会出现得越来越多。

另一方面，中央对地方政府大搞土地财政其实早就充满忧虑，税制上的可能改革，税源的合理分配一直在酝酿，传闻颇多，用房产税的实施去换取土地财政的彻底终结，被博弈各方视为最理想方案之一。

前述方案的不足在于，没有将累进制引入其中，决策者或许是想避免更大的争议。但是这其实大大削弱了调控的力度，如果在不久的将来，在类似上海、北京、深圳这样的城市实行房产税征收的累进制试点，我们将看到房产价格的真实回归。

人们总是在房价高歌猛进时忘记危险，谁还记得香港房价从1997年到2003年狂跌70%的悲惨纪录?今时今日的经济基本面比当年又能好多少?楼市不败的神话需要周期性调整。