地产再融资开闸成定局 定向支持保障房建设

随着新湖中宝、海印股份相继公布再融资预案，备受关注的房地产再融资开闸已成定局。从本届政府过去一段时间关于房地产的表态来看，决策层的思路是淡化调控，强调供给，加强保障房建设。因此，房地产再融资不会全面开闸，而是定向来支持保障性安居工程，落实“以人为核心的新型城镇化”的宏观政策。

此外，在金融机构去杠杆化的背景下，作为与金融业密切相关的房地产业也必须去杠杆化，降低融资成本，减少财务风险是未来的大方向。

若房地产直接融资渠道得到放松，在规范企业融资行为的同时，也可达到去杠杆化的目的。

一个多月前，国务院总理李克强在国务院常务会议上曾提出，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。鼓励和引导民间资本参与棚户区改造，并决定今后5年再改造各类棚户区1000万户，同时将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排。此举被市场解读为鼓励放开房地产企业再融资的一个源头。

而房地产通过定向增发募集的资金将投向何处成为人们关注的焦点。“若去大量买地、去支持商品住宅项目的开发和建设，房价会不会进一步被推高?房地产泡沫会不会更加放大?”有市场人士坦言。这种担忧不无道理。

时间回到三年前，为了配合“新国十条”政策，和防止上市房企通过直融偿还银行贷款和补充运营资本推高地产价格，证监会暂停了所有上市房企的再融资和重组申请。但这并未对房地产市场造成太大影响。

多家A股一线房企陆续通过收购H股公司方式，成功跃上海外融资跳板。很多上市房企也通过私募、信托等方式进行大量融资。而且三年来，因资金来源不足、利润率低，房企参与保障房项目的积极性并不高，导致多地政府并未真正完成保障房任务。

如今，新湖中宝的定向增发预案明确募集资金的投向为棚户区的改造项目，表明目前房地产企业的再融资不是全面开闸，而是定向来支持符合政策导向的保障性的安居工程等，这或将成为房地产企业再融资的趋势。

近年来，受房地产调控政策影响，房地产开发企业银行贷款、股权融资的渠道受限，导致房地产信托迅速膨胀。数据显示，2013年将有2000亿元房地产信托到期，而中小型上市房企或单体项目的兑付风险仍较大。

一位上市房企高管称，房地产企业再融资的大背景还是降低房企的融资成本，“去年我们找信托，收益率到16%都发得不好，再加上信托成本，风险太大。”

如果地产融资政策变化，地产企业不再依赖高息的表外融资，逐渐转向表内信贷和正常的股权融资，那么房企的中长期资金价格可能会慢慢下降，有利于房企减轻资金压力、降低财务风险，增强盈利能力。这与决策层希望封堵金融业资金空转，将资金引入实体经济的思路也相吻合。