房企再融资选择性放开 旧改和保障房机会大

新湖中宝打响A股房企再融资第一枪，而日前房企再融资折戟的个案也同时出现。据记者了解，并非所有房企的再融资都会得以放行，符合政府稳定经济、盘活存量政策方向的融资行为获批的机会较大。

友好集团定增折戟

“新湖中宝的再融资开闸让许多上市房企看到曙光，但并不是所有再融资都会得以放行。”某龙头房企高层人士向记者坦言。

友好集团8月3日公告，由于公司拟使用募集资金投入的项目大多已完成或接近完成，公司已不具备继续推进和实施非公开发行股票再融资的条件。因此，友好集团方面决定取消筹划2012年度非公开发行A股股票事项。

据记者了解，友好集团房地产业务主要集中于新疆地区。半年报显示，该公司上半年营收50.61亿元，同比增长达到124.62%，而该公司上半年的净利润为2.62亿元，同比暴增317.45%。

值得一提的是，友好集团净利润激增逾三倍，房地产业务可谓居功至伟。该公司称，业绩增长幅度较大，主要由于控股子公司房地产确认收入所致。

在友好集团的2.62亿元净利润中，其旗下一家控股子公司就贡献了2.34亿元净利润，占友好集团合并报表后净利润的89.3%。该公司称，房地产业务激增主要因为此前取得的一土地已进入建设销售阶段，上述土地规划设计了中央郡、马德里春天和航空嘉园三个项目。

“作为新疆商业龙头，友好集团既没有参与任何旧城改造，也没有保障房项目，其商品房销售净利润占到整体净利润近九成，这很难打通A股再融资渠道。”海通证券分析师张琦告诉记者。

在张琦看来，现行阶段融资项目必须要和棚户区改造或保障房项目定向结合。此次监管层对房企再融资开闸的条件中，“是否有保障房开发项目”是一个重要审核依据。

旧改保障房是关键

而瑞银近日发布一份研报也认为，监管层对房企再融资的态度是有条件放开，而旧城改造和保障房项目符合政府稳定经济、盘活存量的政策方向，或可获得股权融资或债权融资机会。

业内猜测，在未来一年内，友好集团业绩仍旧将靠房地产拉动，这也为该公司实现再融资设下一定阻碍。自今年7月房企再融资呼声高涨以来，友好集团是首家涉房再融资折戟的公司。7月以来，从金丰投资停牌开始，陆续有宋都股份、迪马股份、新湖中宝、荣丰控股及中弘股份等多家房企因筹划重大事项停牌，纷纷引起业内关注。

据悉，包括万科、保利地产在内的多家龙头房企早已介入旧改项目。据了解，保利地产和万科旧城改造项目均在300万平米以上。其中，保利地产在广州旧城改造项目超200万平米。此外，保利地产去年还在武汉关山村取得两个城中村改造项目，计划总投资额为81.1亿元。

而万科在2009年就已经开始参与城市旧改项目，当年取得了福州上海新村旧改项目，权益容积率面积为45万平米。此后，万科又在2010年至2013年间新增旧改项目7个，权益占地面积约75万平米、权益容积率面积约259万平米。