房地产服务商：几家欢乐几家愁

我们平时谈论最多的，是“史上最严厉调控”下开发商的资金链如何紧张，存货有多高，等等。其实，这其中有两个认识误区。一是认为开发商快撑不住了。支持这一论点的数据肯定是海量的，而且有实例，比如绿城、金星。但事实上，大多数企业都会生存下来，出局的也大都是因战略失误、扩张过快而“撑死的”，以及不注重产品结构调整和内部管理而“病死的”。第二个误区是，大家几乎都忽视了房地产服务商。早在两年前，笔者曾撰文说，如果按影响程度的话，服务商可能比开发商受调控的影响更大，关门歇业的比例肯定高于开发商。
　　
　　中介：遭受重创
　　
　　先看中介经纪业。2009年房地产市场反转火热时，几乎所有经纪公司都出现了盲目扩张的现象。一条街上多家中介店比邻而居的情况很常见，但大都盈利。调控后，二手房市场急剧缩水，许多城市的实际成交量都缩水5成以上。于是，大规模扩张的门店又快速反转到僧多粥少的“严冬”局面，许多门店不得不关门歇业。公开资料显示，2011年北京市二手房中介关闭的门店超过了1400家；苏州市全年共有100家左右的房地产中介公司倒闭关门。受调控影响的不仅仅是中小经纪公司，许多大企业也未能幸免。截至去年底，易居中国在全国8个城市共有92家中介店，比上年同期减少了41家，仅第四季度就减少了15家。以中介经纪为核心业务的21世纪不动产（NYSE:CTC）受影响更甚，甚至要与易居中国旗下的中房信（Nasdaq:CRIC）进行私有化重组。据机构统计，2011年全国6万家二手房经纪门店，整个亏损超过30亿元。可以说，中介经纪业可谓是受调控影响最为深重的行业。
　　
　　代理：压力山大
　　
　　再看代理业。目前，国内相关企业在境内外上市的有四家，分别是世联地产（002285）、易居中国（NYSE:EJ）、思源经纪（NYSE:SYSW）、合富辉煌（HK.0733）。2011年全年，世联地产累计实现代理销售金额1424亿元，同比增长17.1%,占全国商品房销售总额的2.41%，同比增长了0.09个百分点；实现收入16.56亿元，同比增长30.22%；净利润同比下降34.99%，为1.57亿元，每股收益为0.48元。值得关注的是，虽然全年销售金额尚处于正增长，但从第三、第四季度的销售情况来看，世联还呈现了连续的“同比下降”态势。易居中国2011年新房销售总金额为人民币1158亿元，同比增长9%；总营业收入为4.016亿美元，同比增长13%。其中，全年房地产代理服务营业收入为1.582亿美元，比上年的1.931亿美元下滑9%，佣金率则从上年的1.1%下滑至0.9%。按照美国通用会计准则计算，全年运营利润为610万美元，同比下滑94%；全年的净利润为510万美元，不及上年同期的9390万美元。合富辉煌全年营业额16.11亿港元，较2010年的13.28亿港元增长21%。其中，代理业务的营业额为9.662亿港元；股东应占溢利倒退21.7%至1.343亿港元。更不乐观的是思源经纪。2011年思源经纪实现营业收入5.96亿元，同比下降5.5%；实现净利润750万元，还不到上年净利润的4%。受全年业绩影响，思源经纪自2010年11月23日正式登陆纽交所，股价在上市之初曾冲到最高8.15美元，随后便一路下跌，于2011年12月下旬跌破1美元，并因此而收到了退市警告。