2012再看房地产

房地产作为和我们陶瓷建材企业市场息息相关的需求市场，对行业的发展有着直接的关联。不知不觉年后第一季度完结了。所以，我们要来一个2012再看房地产。
　　
　　调控施力之下，房地产投资增速在下滑。国家统计局公布的一张“全国房地产投资开发增速”曲线图显示，从2011年1-2月增长35.2%，基本是一路回落到2012年1-3月的23.5%。数据显示，商品房尤其住宅供应面积和销售面积正在逐步回落。2011年，全国商品房供应和销售都还是正增长，但至今年一季度，住宅新开工面积转为下降5.2%，住宅销售面积下降15.5%。而住宅竣工面积却增长40.0%，库存压力加大。这些数据是持续调控下正常合理的反映。
　　
　　房子不好卖，库存增加，理性的地产商都会缩减新开工量，延缓在建速度。假如商品房新开工面积持续下跌，一两年后会不会因为供应不足，从而引发房价再次上涨？从供求关系推导，确有此可能。所以，国务院常务会议去年下半年以来就屡次提出要增加普通商品房供应。但另一方面，市场也会进行调节。还想在这个行业继续发展的地产商，当然也会预估两年甚至5年以后的市场形势。如果他们判断两年住宅供应不足（那时至少房子会好卖），今年就会增加相应的土地储备。这是市场之手的力量。虽然1998年就实行了住房商品化，但房地产业并非听任市场的自行调节，2004年以来，政府的调控干预了房地产市场的运行曲线。对过往干预效果的评估从来莫衷一是，但若要政府袖手旁观也是不现实的。
　　
　　目前投资增速、商品房供应和销售量的下滑，是否值得警惕？之所以有此发问，是因为一季度全国GDP增幅仅为8.1%，低于预期。房地产业再次与宏观经济紧密地联系在一起。人们会追问，如果已连续下滑5个季度的GDP增幅，保持这种惯性，第四季度是否连7%都难保？虽然基本没有人怀疑全年能够实现7.5%的目标，但7%恐怕是很多人心理上无法接受的数字。这一点，4月13日的国务院常务会议作出了注解。会议提出，当前既要坚定不移地扩大消费需求，也要保持适度的投资规模。其中，“适度的投资”是否包括房地产投资？答案在下面这句话里：采取有效措施增加普通商品房供给。“适度的投资”理应包括保障房投资和普通商品房投资。也就是说，普通商品房也理应获得一定的信贷支持，那么，这是不是意味着，放松房地产调控找到了政策依据？错。国务院再次明确，“坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。”
　　
　　对普通商品房一定范围内的信贷支持，前提是坚持调控不动摇，在此背景下，很多地产商仍然拿不到开发贷款，二套以上按揭贷款仍然从紧，放松限购更是想都不要想。我们已看出其中的矛盾纠结。又要房地产（普通商品房）托住经济不要下滑太快，又要命令房价向合理价格回归，这样的调控何其难哉。如果对利润不是太贪婪，2012年二季度以后的地产商不会比此前更困难，房价要下跌却很难大跌，以GDP的名义期望政策大回转也不过是一厢情愿。
　　
　　4月19日，杭州媒体爆出杭州锦绣天地房地产开发有限公司破产。这是继杭州瑞达实业和金星房地产之后第三家破产的房企，不过目前公司并未对外正式宣布破产。另外，19日，顺德广德业资不抵债申请破产，这是广东首次出现房企申请破产。随着调控效应的不断显现，破产的房地产企业将不断浮出水面。而有数据统计显示，光是北京、武汉、四川等三地，已有上千家房企从楼市“消失”。武汉房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家，同比2010年房企数量减少了200余家。四川省建设厅一份通告显示，截至2011年7月，四川省共有423家房地产开发企业因未在行政许可规定期限内办理延期手续，被注销房地产开发资质。
　　
　　不过从2011年的报表看，上市房企的业绩不跌反涨，截至4月19日，按申银万国一级分类，沪深两市共有103家上市房地产公司披露2011年年报，共录得净利532.4亿元，同比增长15.91%。不过情况并不乐观，国家统计局4月13日公布数据显示，一季度房地产开发投资增速继续回落，商品房销售同比下降。一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%，增速比上年全年回落4.4个百分点，比上年同期回落10.6个百分点。房屋新开工面积39946万平方米，同比增长0.3%，增速比上年全年回落15.9个百分点，比上年同期回落23.1个百分点。近期，沪深两市共有33家房地产开发企业发布了一季度业绩预告，其中有13家房企净利润出现续亏、4家房企预减、6家房企首亏，占据总量的70%。而这也体现了部分房企上市公司悄然转型。