松江一楼盘五折卖自己人 部分房源入二手房市场

上周位于松江中部板块的“鹿都云间名门苑”集中签约24套房源，其成交单价仅为8771元/平方米，引起市场关注。
　　
　　根据汉宇地产市场研究部监测数据显示，该项目2011年的公寓成交价格普遍在15000元/平方米-16000元/平方米，而此批房源成交价格基本腰斩。难道松江楼盘再破价格底线？记者调查发现，“云间名门苑”目前实际对外在售房价并没有那么低，上周成交的“低价房”实为开发商内部销售。
　　
　　五折房实为内销房
　　
　　公开资料显示，云间名门苑由上海鹿都房地产开发有限公司开发，位于松江老城中央区域的松汇中路上。整个项目占地近2.5万平方米，总建筑面积为7.4万平方米，由4幢6层电梯多层、3幢26层高层公寓、2幢沿街商铺组成。云间名门苑最近一次开盘是去年6月，推出了一批商铺，已经全部售罄。该楼盘最早于2010年1月首次开盘，至今共推出了647套房源，截至目前售出近600套房源。
　　
　　然而，当记者昨日来到该项目位于松汇中路的销售中心时，销售人员却矢口否认：“从来没有卖过单价低于万元的房源。现在的价格是17000元／平方米，小高层，毛坯房。”
　　
　　那么网上房地产为何显示4月18日、19日两天，该项目集中签约24套，成交单价仅为8771元/平方米呢？对此，销售人员解释称，那些房源实际上是内部销售房源，是公司老总以旗下另一家公司的名义买入的。以一套4月18日成交的12号23层2302室为例，该房源成交单价为8778元，而隔壁同面积的2303室，售楼处报价超过17000元/平方米，两者的单价相差近一倍。
　　
　　中房信分析师薛建雄表示，云间名门苑2010年初开盘时候的销售价格为12500元／平方米左右，照此来看，内销价可谓便宜到家了。
　　
　　中介掮客谋划加价出货
　　
　　然而，这部分内销房已经被一些中介盯上了。“再等几天，这些房源会流出来的，价格肯定比现在的几套便宜。”在临近该楼盘的一家中介门店，一中介顾问向记者透露道。
　　
　　在其门店，记者发现，云间名门苑的挂牌房源并不多，大多价格在15000元/平方米。当记者表示，其门店提供的房源价格过高，超过预算后，陈先生立马表示，如果诚意要买的话，再等几天，会有一些低价的房源出来。
　　
　　“这些房子都是一手的，但是需要有一个改名字的费用。”在记者的一番追问下，陈先生暗示，近期会有部分低价内销房进入二手房市场，价格预计在13000元/平方米。他还透露，在4月上旬就成交过一套房源，也是一手转二手，价格在13328元/平方米。
　　
　　调控底下“走钢丝”
　　
　　对于云间名门苑“内部销售”的做法，部分业内人士坦言，恐触及楼市调控政策原则。
　　
　　汉宇地产市场研究部经理付伟表示，“内部销售”的做法在楼市过冷或者过热时期都会出现，已经违背了当前商品房“明码标价”的销售政策。随着政府对于楼市监管力度不断加强，今年以来，此种“内部销售”事件出现概率并不大。
　　
　　在他看来，调控之下，开发商可能希望通过内部销售的手段来化解销售压力，这样的心态可以理解，但是内部价与市场价的差异应控制在合理范围内。随着房地产市场发展日益成熟，尤其是在一线城市中，新房销售操作日趋透明、公开化，对于内部销售这种非正常营销手段持否定态度。内部销售实际就是“走钢丝”行为，存在着诸多风险性，也容易对于开发商自身的品牌信誉造成极大负面影响。