房企资金紧张度调查 龙头和中小企业分化明显

今年三月，国内众多城市迎来了楼市小阳春，以上海为例，3月商品住宅共计成交6836套，总成交面积约79.9万平方米，创去年6月以来的最高水平。另一方面，房地产开发企业今年一季度资金来源为20847亿元，同比增长8.2%。其中，国内贷款4319亿元，增长12.6%。
　　
　　绿城中国董事长宋卫平对外透露，企业最困难的时期已经过去。由此来看，地产商的资金链似乎有好转迹象。但令人困惑的是，几乎与此同时，杭州金星房地产开发有限公司却向法院申请破产。而渣打银行对30家房企的调查数据显示，其中的六家地产商有破产风险。
　　
　　地产商的资金究竟是比去年底时更紧张，还是有所缓解；破产的地产商，究竟是个别，还是将形成趋势。《每日经济新闻》记者为此对部分开发商的资金情况进行调查。
　　
　　30亿元到期信托全部偿付绿城走出最艰难时期
　　
　　要了解地产商目前的资金状况，绿城中国是绝好的一个样本。去年底曾是绿城中国最艰难的岁月，当时绿城中国董事长宋卫平甚至不得不写下《从绿城“被破产”说起》。但是到今年4月，绿城中国总裁寿柏年称绿城中国最严峻的时期已过去。
　　
　　绿城董事长宋卫平也有此类观点。而绿城4月17日转让天山路项目，能够接受SOHO中国分多次付款，也似乎证明了绿城的资金状况的确较去年底有所改善。
　　
　　然而，报告却透露，绿城的实际销售额较2010年同期仍有一定幅度的下降。那么绿城又是靠什么走出最严峻的时期呢？
　　
　　30亿到期信托全部偿付
　　
　　种种迹象显示，绿城中国或已经走出了资金最紧张的阶段。
　　
　　财汇金融分析平台的数据显示，绿城中国在今年1~4月共有绿城一期、二期，绿城一号和绿城舟山四项信托产品到期，不包括利息，仅本金就需要偿还超30亿元。但截至目前，并没有一家信托公司对外宣布上述到期信托违约，这或许能证明上述到期借款都已经得到偿还。
　　
　　绿城中国首席财务官冯征证实了上述猜测，并向《每日经济新闻》记者表示，上述到期信托已经全部偿还，而且绿城中国没有再继续发行新的信托产品以用来偿还旧债。
　　
　　不仅绿城中国在多项信托到期后，没有出现违约现象，绿城中国在出售房地产项目时，也能获取更高的土地转让溢价。绿城中国向SOHO中国出售证大外滩8-1地块，以及天山路项目，从中获取了可观的收益。其中证大外滩项目获得1.15亿元收益，天山路项目获得2亿元收益。
　　
　　除了转让价格得到提高，绿城转让项目的付款时间也在不断延长。转让给融创的无锡绿城项目按照要求需在十天内完成，外滩8-1地块的绝大部分购买款项也被规定须在十多天内全部付清，而天山路项目的大部分款项则被延迟至今年的6月30日前。值得一提的是，作为上述天山路项目交易完成的先决条件，绿城需要先注资12亿元。这在一定程度上也表现出，目前绿城的资金情况确实已有非常大的好转。
　　
　　抛售商业地产或为转好原因
　　
　　公开数据显示，绿城中国一系列的营销改革措施，尚未见成效。今年一季度，绿城集团累计获得销售金额约为67.2亿元，属于绿城中国的权益金额约为42亿元。在销售尚未见起色时，绿城中国又如何缓解公司的资金压力？
　　
　　答案或是绿城中国采用抛售商业地产的方式来进行资金管控。盘点绿城中国此前转让的六幅地块可以发现，其中有三幅是商业用地，分别是东海广场的剩余部分、证大外滩8—1地块以及绿城天山路项目，占到总量的近一半。对于并不擅长开发商业地产的绿城中国，商业地产地块其实所占比例并不高。
　　
　　仲量联行此前发布的一季度上海甲级写字楼租金数据显示，甲级写字楼的租金增长率环比超过10%，且最近几个季度写字楼的租金一直呈上升势头。但是，租金回报率的水平却仍然很低，年毛投资回报率只有4.5%~5.5%，需要近20年时间才能收回投资。不仅仅是写字楼，其他商业地产类型，比如商铺、酒店的回收周期都很漫长。
　　
　　冯征告诉记者，商业地产的资金回收周期过于漫长，而投入却不能确定。对眼下的绿城中国而言，再继续开发商业地产，无疑会增加很多风险。
　　
　　事实上，如果将天山路项目开发成写字楼后再销售，也未必会比收购价高出多少。根据SOHO中国董事长潘石屹通过媒体传递的信息，天山路项目土地成本为每平方米1﹒98万元，而由于写字楼的建设成本和税费远远高于住宅，上述项目可能需要卖到3万元1平方米，才可能盈利。
　　
　　但比天山路项目位置更好，位于中山公园商圈，且全部采用超甲级写字楼标准的汇融广场为例，目前对外散售的售价也不过三、四万元。而且，今年以来上海写字楼的成交情况并不好，一季度仅卖出29.5万平方米，比去年同期少了约10万平方米。
　　
　　第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可却告诉记者，那些整体销售的写字楼售价甚至会更低，因为从目前来看，写字楼的售价涨幅远没有跟得上租金的涨幅。
　　
　　相比于写字楼，购物中心之类的开发风险则更高。同济大学此前曾主办过“中国商业地产创新之道”的商业地产峰会，与会嘉宾都认为，商业地产开发的风险很大。正略钧策合伙人、副总裁薛迥文表示，目前购物中心和综合体正处于盲目开发的阶段，同质化非常严重，以沈阳为例，将在未来3~5年冒出几十个同质化的购物中心。
　　
　　三益中国院长高栋则透露很多项目的主力店数量达到70%，租金将在长达十年内乃至更长的时间里维持在低位，开发商很难获取必要的投资回报。
　　
　　对于资金比前几年紧张，又缺乏商业地产开发经验的绿城中国来说，卖掉并不擅长的商业地产，也许是解决资金压力的一个好方案。