成都房地产市场增速不减

机构
　　
　　仲量联行
　　
　　仲量联行最早始于1783年，经历了200多年的发展逐渐壮大，现在是全球和亚太区最权威的房地产咨询公司之一。它是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，管理资产总值近477亿美元。仲量联行2011年全球业务收入约36亿美元，拥有大约200个分公司，业务遍及全球70个国家逾1000个城市。
　　
　　2012年，或许是中国房地产市场的一个“元年”，这是房地产企业转型的一年，这是房地产市场变局的一年。温家宝总理在两会上发表了关于房地产市场的一番讲话以后，各界对中央政策的解读、对市场前景的猜测便从未停止过。
　　
　　2012年，房地产市场的变局，究竟何去何从？成都作为全球发展潜力最大的城市之一，它的房地产市场又会有怎样的前景？全球著名房地产咨询公司仲量联行亚太区研究部负责成都区的总监、战略顾问谢凌接受了华西都市报记者的专访，代表仲量联行谈了谈对成都房地产市场和全国房地产市场的看法。
　　
　　■华西都市报记者张飘逸
　　
　　|房产税试点扩大不会影响刚需
　　
　　3月18日，财政部长谢旭人在中国发展高层论坛2012年会上提出，要“稳步推进房产税改革试点，并进一步研究制定房产保有、交易环节的税收改革方案”。不少人认为，房产税将重创市场需求。
　　
　　但是谢凌有不同的看法。她指出，2011年年初出台的房地产税征收细则均主要针对高端及非首套住房。如同所有商品一样，高端住宅通常具有较大的价格弹性，高端市场的投资动机也确实因此受到一定程度的抑制。但对于以刚需为主的大众市场而言，住宅价格弹性相对较低，受政策影响可能会小于高端市场。
　　
　　此外，从政府目前颁布的信贷政策来看，支持刚需、抑制投资、投机性需求是市场的基调，国家在政策层面是明显区别对待的。
　　
　　|城镇化加快将造成市
　　
　　场需求差异化
　　
　　截止2011年底，中国内地城镇人口的比重超过了50%，达到了51.27%，来自农村的流动人口定居下来，这不仅将给北京、上海、成都等一二线城市的市场造成巨大的影响，也将为三线、四线甚至五线城市提供更多的市场机会。
　　
　　谢凌认为，随着我国城镇化进程与城乡一体化的加速，同时城市交通设施的不断完善，势必令房地产市场需求不断增长。但同时，市场需求因为构成人群的不同而呈现更加明显的差异化态势。谢凌对记者说，新流入人群的低价格、刚需型置业需求及日益富裕的城市人群的改善型、休闲养生型需求将被不断凸显。
　　
　　谢凌建议房地产企业应针对自身在物业市场的积累及所长，科学判定土地价值，做出前瞻性的物业规划，审时度势，审慎精准的做出投资抉择，不能在市场上盲目冒进。
　　
　　|中央调控将给成都带
　　
　　来新机会
　　
　　谢凌谈到，对住宅市场而言，温总理的讲话传递出中央房地产调控政策不松绑的决心，这也为接下来一段时期内的住宅价格及限购、限贷等调控政策的继续执行奠定了基调。但是，成都作为省会城市，住宅价格与一线城市相比却有差距，因此价格“洼地效应”必然会吸引一部分来自北上广深的消费投资人群。
　　
　　另一方面，对整个物业市场来讲，目前产业西进的大趋势，成都本身良好的综合实力和增长潜力，将承接北上广深等一线城市的产业转移。因此，成都的物业市场需求将急速增加，物业市场的投资潜力也获得进一步提升。
　　
　　近日，全球著名的《经济学人》旗下的研究机构发布了一份“全球城市竞争力排名”的系列榜单，成都在“全球经济发展最快城市”的榜单中位于第12位，排名甚至高于香港；此外，成都在“最佳环境、最少污染”的榜单中位于第8位，是唯一一个跻身这个榜单前十的中国城市。
　　
　　|天府新区将全面
　　
　　带动物业发展
　　
　　不仅是《经济学人》，仲量联行也非常看好成都商业地产市场的发展。近日，仲量联行发布的最新研究报告认为，除开北上广深这样的一线城市，成都的商业地产市场发展现状与发展潜力，均牢牢地占据了头把交椅。在北上广深以外的国内城市中，成都的甲级办公楼总量遥遥领先，此外，还拥有第二大的零售物业市场。
　　
　　谢凌表示，成都的物业市场近年来一直保持全方位快速发展的势头，发展速度令人瞩目。作为“成渝经济区”的核心城市之一，成都的产业构成多元化，城市基础建设较为完善，此外，优惠的商务政策、高效的政府管理、西部核心城市的地缘优势、高素质的人才储备以及相对低廉的生产及人力成本，受到国内外房地产租户、投资者及开发商的青睐。
　　
　　城市的新区一直是房地产市场的一块大蛋糕，比如成都的天府新区，旨在“再造一个成都”，这为房地产市场提供了巨大的需求。
　　
　　谢凌认为，天府新区与主城区“城市双核心”概念的提出，令成都的城市规划从之前的环域扩散转向环域扩散兼顾带状发展。之前的思路是“一环-二环-三环-绕城”，现在是“北城改造”，加上“天府新区及东大街沿线”。
　　
　　谢凌认为，多个物业的投入使用、金融企业的进驻将令金融城概念的逐步落地，并将全面带动零售、酒店等各种地产物业的需求。天府新区作为成都新兴的商业区域，商业氛围将逐渐成熟，这将使物业水平呈现全新的局面。毫无疑问，天府新区所蕴含的住宅市场和商业地产市场的潜力非常巨大。
　　
　　从另一方面来看，天府新区物业的集中建设落成，也将在短期内为该区域甚至全市的物业市场带来一定的压力，具体物业的表现将呈现优胜劣汰的势态。
　　
　　|城市交通改善将形成物业聚集
　　
　　效应
　　
　　成都几条地铁线同时动工，道路改造也在紧锣密鼓地进行之中。成都交通的改善，将极大地提升城市土地的附加值。
　　
　　“从供给的角度看，城市交通状况的改善将直接提升全市的交通可达性，成都房地产市场的分布版图必将因此而受到驱动进一步外扩。”她认为，地铁开通及道路状况的改善，将直接使物业市场成熟度提升，形成物业聚集的效应，这有助于各分区市场的开发重点的转移。她说，比如，向周边区域发展，三环、四环外转移，更有利于形成更高品质的物业集聚，在城市不同区域形成商业中心，吸引不同的人群前来居住，这也使得民众的购房需求区域，必将进一步扩展。
　　
　　谢凌还专门谈到了地铁修建对成都房地产市场的影响。她认为，地铁网络的扩张和完善，将令地铁沿线物业、地铁上方的物业，成为市场新的热点话题。