楼市调控预期“生变” 房地产板块将何去何从

调控不能放松
　　
　　3月15日，温家宝总理在“两会”记者见面会上明确表示，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松，如果放松，将前功尽弃。而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。
　　
　　对此，中国房地产学会副会长陈国强接受采访时认为，“两会”期间透露出的政策信号非常明确，即调控不放松，不同的市场主体对此应有清醒的认识。他认为，尽管2月楼市微露回暖迹象，但这只是少数城市的小波动，总体趋势并没有变。未来一段时间内楼市调控仍将维持高压态势，房价全面回落的趋势将逐步在全国范围内显现。
　　
　　实际上，中央对于房产行业发展及调控政策的最新政策基调，对市场预期产生了巨大的冲击，对房地产调控预期的改变也已经影响到市场成交，近期楼市成交回暖的势头有所趋缓。招商证券(600999,股吧)统计显示，3月5日至11日一周，监测的重点城市一手房成交量3个城市环比上升，9个城市环比下降。中银国际的监测报告也显示，3月5日至11日，纳入观察的17个主要城市合计成交面积为276.8万平方米，环比下跌1.5%。
　　
　　国金证券(600109,股吧)分析师曹旭特表示，目前大城市的房价调整幅度尚不能让人满意，未来大城市的房价调整压力更大，房价调整到位和地产新开工的下滑才是终结调整周期最好的标志。
　　
　　部分房企拉响债务“警报”
　　
　　有业内人士认为，在调控不放松的背景下，房企正面临这边销售不景气、那边债务滚滚而来的窘境。根据申银万国此前发布的房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，共有约3062亿元本息到期。第一个集中兑付期是今年3月，兑付额度为147亿元，面临兑付的房企将承受较大的资金压力；今年6月、7月和8月将是接下来的另外三个兑付高峰期。
　　
　　根据用益信托数据显示，目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款。1至2年期的信托产品中，投向房地产领域的信托产品预期回报率仍然最高，甚至还出现了低于3年期的产品预期收益率要高于3年期及以上产品的预期收益率这种“倒挂”现象。这表明不少房企短期资金非常匮乏。
　　
　　资金链的紧张也使得房地产企业的再融资潮再起。合景泰富地产日前发布公告，建议发行担保美元定息优先票据的国际发售，票据所得款项拟用于投资项目及一般企业用途。这不是近来第一家宣布融资的房地产公司。3月13日华远地产(600743,股吧)透露其全资子公司北京华远置业拟于今年向北京银行(601169,股吧)贷款14亿元。此前的3月1日，华远地产公告称，公司第二大股东华远浩利重新将所持有的公司流通股12.72亿股股权质押给民生银行(600016,股吧)继续用于为华远集团向民生银行贷款1.3亿元提供担保。还有业内人士透露说，目前以对内借款或民间借贷方式融资的房地产企业也不在少数。
　　
　　中原证券认为，销售急剧下降带来的行业性资金链断裂风险；行业面临因为市场规律衰退超过政府调控能力的行业衰退风险。在业内人士看来，资金链和高库存双重压力下，自今年以来，房企陆续启动较大规模的降价促销活动，新一轮降价促销潮已经不可避免。
　　
　　机构对地产股走势分歧加大
　　
　　由于房地产调控预期生变，近期地产板块持续回调。对于地产板块后续走势、房地产市场调整进程，机构的分歧也明显不一，多数机构地产板块趋势性投资机会尚未到来，并对房地产股走势持谨慎态度；但也有机构认为政策逐渐走向平衡，信贷的实际宽松将给房地产市场带来正面影响。
　　
　　中银国际证券认为，房地产调控决心坚定，限购等核心政策短期内仍难放松，房地产行业基本面将继续延续下行态势，板块趋势性投资机会尚未到来。“地产股的估值修复已经进行了一段时间，股票价格也已经反映了上述预期，继续上涨空间不大，目前介入并不是好的时点。”有基金经理认为，目前市场对于房地产政策预期有偏颇，在政府强调房地产调控还会继续的背景下，市场的预期和投资策略将出现明显的变化，但从长期来看，可以选择一些地产龙头股。
　　
　　不过也有机构对地产板块态度较为乐观。大成基金刘安田认为，整体来看，此前的调控政策已经有所成效，今后政策大起大落的可能性较小，以维持现状继续观察市场情况为主。
　　
　　海富通基金表示，目前开发商存货达到历史高位，供应还在增加，未来有望看到房价一定程度上的下调。长期来看，对房地产行业的发展走向持谨慎偏乐观的态度。国泰君安证券认为，政策从严酷回归平衡、从全面打压回归有保有压是确定的，刚需购买力得到支持，维持中央房地产行业政策在今年中期做局部修正的判断。