房地产信托资金将向百强房企倾斜

日前，证券时报记者从一些信托公司获悉，出于防范市场风险的考虑，有关监管部门要求信托公司在房地产信托业务上谨慎选择交易对手，并引导信托公司的信托资金向国内“百强”房地产企业集中。在此背景下，业界预计今年房地产信托增量业务规模及信托回报率与去年同期相比都将有所降低，中小房地产企业的信托融资渠道可能将面临断供的危机。
　　
　　向百强房企靠拢
　　
　　近日，南方某信托公司业务经理向证券时报记者透露，其所在辖区银监部门在今年最新的“窗口指导”中，已经要求信托公司在房地产信托业务上谨慎选择交易对手。
　　
　　“融资类业务要选择至少是国内百强的开发商。”上述南方某信托公司业务经理表示，由于“窗口指导”不是以文件形式下发，因此对于哪些地产企业可以纳入“百强”，监管部门也没有给出明确的名单。“一般规模的房地产企业信托业务肯定是不能做了，即使信托公司已经为这些企业设计了信托融资方案，但由于目前监管部门对房地产信托业务采用事前备案制，不合标准的融资方案肯定过不了关。”他说。
　　
　　据介绍，为保证融资方案的通过率，目前该信托公司在交易对手的选择上，将倾向于国内较为知名的地产企业，或是一定区域范围内，比如在几省之间排名居前的地产龙头。
　　
　　据了解，目前的监管政策导向并非是要求信托公司不能涉及房地产信托，而是希望信托公司能够与一些大而强的房地产公司合作，让信托资金向更优质的房地产资源集中。
　　
　　报酬率下降
　　
　　在监管趋严的情况下，业界预计今年的房地产信托融资规模以及房地产信托业务报酬率同比均会有所下降。
　　
　　据介绍，在去年的中小开发商信托融资项目中，开发商平均融资成本为23%～27%左右，部分项目成本最高达30%。较高的收益水平成为去年房地产行业面临调控高压，信托公司仍趋之若鹜的重要原因之一。来自上海的一信托公司高管保守估计，去年房地产信托对行业利润的贡献率不低于40%。
　　
　　不过，在目前与中小开发商合作即将受限的情况下，信托公司的交易对象可能将向大型开发商集中。上述南方某信托公司业务经理表示，近期他曾接洽了国内排名前10的地产公司，发现这些公司的信托融资意愿对比往年有明显上升。但大型地产公司由于融资渠道较为丰富，所能接受的融资成本一般是在15%～16%以内，明显低于去年。
　　
　　据用益信托统计，2011年发行两款以上信托产品的大型开发商有20家，产品发行数量为142款，规模高达474.1亿元，占去年全年房地产信托融资增量的16.55%。
　　
　　地产信托仍是大头
　　
　　值得一提的是，在监管逐渐趋严的背景下，外界亦对信托行业今年的利润状况存有疑虑。
　　
　　用益信托研究员李旸认为，今年房地产业务对于信托行业的利润贡献率虽然预计会有所降低，但仍将是信托公司一个非常重要的收入来源。
　　
　　记者了解到，目前业界对于房地产行业的判断是，类似于2004年～2005年的房地产行业整合或将重现。一些小型开发商或将不得不把土地或项目折价出售给具有流动性的大型房地产公司，或是直接走向破产。与之对应的是，大型开发商的融资需求将主要集中在并购领域，这应会为今年的房地产信托带来较为可观的增量业务。
　　
　　对于其他信托业务收入来源，多家受访信托公司预期，去年异军突起的矿产信托在今年仍将成为信托公司的一个主要收入来源，尤其是内蒙古地区将成为信托资金的投资热点。根据相关政策，从2011年到2014年，内蒙古的矿产类企业，特别是煤炭类企业将进行规模较大的整合。据记者了解，目前已有中信信托、华润信托等公司前往该地掘金。