广州中心房产降价情况调查分析

    【中国建材网】一手房降价的迹象已经非常明显，中心城区也出现一次性降价上万元的优质楼盘。而二手业主还在继续维持高价，随着周边一手房价格的大幅回落，一、二手楼价倒挂的现象从远郊向中心城区蔓延。
　　
　　专家表示，目前买方观望气氛浓郁，二手房市场几乎陷入停滞，只能等到春节后银行贷款额度增加支持刚性需求买家入市，市场成交才能有望回暖，如果楼市调控政策持续，业主可能降价促成交。
　　
　　上周末，位于新塘的大盘——翡翠绿洲吸引了大量客户前来看楼。中介组织的看楼车塞满了人。在售楼处和该楼盘的大门附近，到处都是站着手拿宣传资料的中介人员向过路行人兜售。记者了解到，这一批房源均价为7000元/平方米，大部分单位价格为6380~7000元/平方米，虽然是毛坯销售，但开盘之前开发商对外吹风价位一万元以上，目前已明显下降。
　　
　　看完一手房之后记者到附近的房地产中介了解情况，工作人员对推销二手楼几乎没有热情。一位中介人员告诉记者，“主要是因为业主放盘价格高，开发商高调促销，本来客户就不多，都被一手房吸引了”。记者在该店看到的二手房源放盘价“高高在上”，大部分放盘价都在7000元/平方米以上，一些业主甚至放盘价超过8千/平方米。翡翠绿洲的房源都不超过五年，因此加上税费之后二手房即使带装修，跟一手房相比还是没有优势。
　　
　　近期中心城区的一手楼也出现大幅降价促销，个别楼盘的降幅超万元。记者在这些降价的楼盘附近了解发现，虽然部分二手业主已经随行就市向下调价，但绝大部分的业主放盘价依然维持坚挺。
　　
　　中原地产御龙庭分行高级经理钟祝健告诉记者，一手房降价确实给二手市场带来了一定的影响，一些业主主动调价。如之前放25000元/平方米的现在调价至22000~23000元/平方米之间，由于现在开发商降价促销已经结束，业主继续降价的动力不大。
　　
　　“而买家观望气氛浓厚，近一个月我们只成交了一套淘金家园的单位，是一套84平方米的南向两房单位，业主之前叫价210万元，后来以190万元的价格成交了，单价为22686元/平方米。这套单位之所以能够以较高的价格成交，主要是因为现在推出的一手房中没有这样的单位，南向单位都是三房，所以买家才选择二手房。”钟祝健表示，“按照目前的行情，如果二手市场保持这样的状况，除非业主将价格降至22000元以下，否则年前都难以成交。”
　　
　　二手楼价还在高位盘整
　　
　　新房已出现实质性的降价，拐点隐现，而二手房市场目前还在高位盘整。满堂红地产的数据显示，11月份经该公司促成的广州总体二手住宅成交均价为15060元/平方米，环比上升2.8%，同比依然上升27.5%。该公司制作的二手房价走势图也显示，二手房价只是增幅放缓，但完全没有出现掉头向下的迹象。
　　
　　“二手市场价格坚挺主要是因为小业主没有资金压力，且对明年楼市的预期非常乐观。”满堂红地产研究部高级经理周峰表示，“目前市场成交清淡，银行贷款额度紧张，即使降价也卖不出去。预计到明年第一季度，银行贷款额度将有所增加，支持首次置业或者改善型买家入市，如果明年限购政策持续，业主可能会降价以促成交易。”
　　
　　《中原地产研究年刊2011》中预计，随着新房市场降价的铺开，二手楼市有价无市的局面将会逐步被打破，价格下降的幅度和范围都会有所扩大，成交量亦会因此而有所回升。预计2012年一线城市二手住宅价格下降的幅度在20%左右，京沪深的调整幅度稍大，而广州调整幅度会相对较小。