中国房地产市场调控的方向分析

    【中国建材网】遭遇“寒冬”的中国房地产如何走向“春天”？近期决策层释放的政策信号和职能部门、地方政府的跟进措施显示，未来的房地产调控将更趋细化，力求标本兼治，用科学稳定的长效机制，确保房地产市场的健康发展。
　　
　　在以“限购”为热词的2011年，高企的房价已被遏制住过快上涨的趋势。国家统计局的最新数据显示，中国70个大中城市房价环比指数已连续第二个月出现整体下降。与此同时，全国房地产开发景气指数28个月以来首次落入不景气区间。
　　
　　专家指出，楼市调控效果已初步显现，一、二线城市房价隐性或显性降价潮自今年10月份开始出现，房价已经逐渐开始合理回归的步伐。
　　
　　不久前召开的中央经济工作会议进一步强调了坚持调控的重要性。会议在部署明年经济工作时指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
　　
　　这为各级地方政府明年的房地产调控指明了方向。进入12月以来，广州、深圳、北京、上海等房地产一线城市已相继明确表态将继续执行住房限购政策。
　　
　　专家预期，在一线城市限购的示范作用下，明年全国性的大范围限购不会发生根本性的变化，“限购令”即将到期的城市极有可能选择将政策延期。
　　
　　2011年，货币政策的持续收紧对抑制投机性住房需求同样起到了重要作用。这一年，央行连续多次上调存款准备金率和金融机构存贷款基准利率，新增房地产贷款显著下降。
　　
　　尽管相关金融学者认为明年的货币政策将整体稳健、定向宽松，货币信贷投放量可能比今年有所增长。“但定向宽松的目的将集中于稳定增长和结构性调整。”中国社会科学院金融研究所研究员张跃文说。
　　
　　他特别强调，商业房地产行业将不在定向宽松的范围之内，而且有可能进一步紧缩。
　　
　　分析人士同时指出，相对于限购、限贷等过渡性的行政措施，建立稳定房价的长效机制将成为未来房地产调控的核心任务。包括改进土地的供应制度、加快保障性住房建设，以及进一步改善税收政策对房地产的调控作用等。
　　
　　21日，国土资源部起草的《闲置土地处置办法（修订草案）》开始征求社会各界意见，其中“未动工开发建设，土地闲置满2年的，经准后可无偿收回土地使用权”颇受人关注。
　　
　　“中央经济工作会议强调推进房地产健康发展，现行公布的修订草案正是这一要求的政策体现。”住房和城乡建设部政策研究中心战略研究处副研究员钟庭军说。
　　
　　专家指出，在目前的房地产市场上，开发商除了正常土地开发、提供住房来获取生产性利润，还可以通过转手土地来获取非生产性利润。很多开发商通过这种手段来规避风险，如果行情好就积极建房，行情不好就闲置土地“缩量保价”，等行情好时再开发或者干脆转手土地挣钱，房地产门槛变得很低，市场机制也没有真正建立起来。
　　
　　“这种现象的普遍存在，是导致房价高企的一个重要因素。”钟庭军说，现在公布的修订草案就是要完善房地产市场的“惩罚”机制，确保市场的“健康”：房地产商回归健康的获利途径，即通过对市场的准确判断和土地开发获利，消费者们也能用比较正常的价格购买住房。
　　
　　在钟庭军看来，“限购”继续推行加上闲置土地的回收就像给地产商们戴上了“紧箍咒”。但这种“短痛”是一个必要的过程，只有经过市场筛选，房地产业畸形发展的状况才能改变。
　　
　　保障房建设是房地产调控“多管齐下”的重要环节。最新的消息显示，住房和城乡建设部22日已与各地签订“2012年住房保障目标责任书”，明年新开工700万套以上保障房的建设任务由此正式分解到各地。
　　
　　据悉，责任书除了详列各地兴建保障房的具体数量之外，还要求新建项目最迟在11月底前全部开工，并对各地保障房建设工作的负责人提出了明确要求。未能完成任务的责任人将被约谈，并可能受到行政处分等严厉处罚。
　　
　　按计划，“十二五”（2011年－2015年）期间中国将建设3600万套保障房，目前已开工建设超过1000万套。住建部负责人表示，明年对保障性安居工程建设的资金投入和施工力量的组织都要比今年大，竣工量也将高于今年。
　　
　　此外，作为解决对住宅资源过度占有的有效途径，房产税改革将进一步深入。中央经济工作会议明确要求明年要推进房产税改革试点，预期这项正在重庆和上海试点开展的改革有望扩展到部分二线城市。
　　
　　受访专家普遍认为，房价调控到合理水平是具象指标，目的是明确制度、规范市场，有效挤除房地产泡沫化的风险，确保产业的健康有序发展；核心内涵则是切实转变发展方式，这还有赖于地方政府改变长期依靠房地产和土地财政的发展取向。
　　
　　同时，科学地制定调控政策是一方面，落实好政策才是关键所在。“因此，还应制定有效的问责制度，来切实保证这些政策的执行力。”国家行政学院决策咨询部研究员王小广说。