温商合作建房模式对房地产业界影响点评

    【中国建材网】温州商人赵智强近日在北京举行"个人合作建房"启动仪式。由此，他在2006年国内首创的个人合作建房"温州模式"尝试"移植"北京。消息传出，在全国特别是京城引起不小的反响。
　　
　　赵智强称，"合作建房"是高房价的"克星"。它的通俗概念是，几个人或团体集资合股，通过土地"招拍挂"的合法形式，自己买地，自己雇人盖房子，自己拥有产权自己住。因省掉了融资成本、销售成本、房开公司利润、公关费用、企业所得税等开支，其房价比商品房低40%以下，通过公开销售，它同样可领房产证。
　　
　　2006年底，温州市市场营销协会法人代表、秘书长赵智强联合协会成员、社会白领等200多人率先在全国"破冰"，建造个人合作房"理想家苑"。该项目总投资1.8亿元人民币，规模为7幢小高层(16层以下)、多层建筑，共计25000平方米，合256套。套型60-110平方米不等，房价每平方米7千元人民币，比周边商品房低40%。
　　
　　由于这是新生事物，省市各级政府及各部门从未经历过，故在立项审批环节受延宕，最终认定合法合规。目前，"理想家苑"主体建筑已完工，进入内装修阶段，预计明年上半年可入住。
　　
　　经记者调查，赵智强将成功的"温州模式"复制到北京的项目已进入实质性操作。为了公司化运作，他与北京的律师孟宪生、石彪等人士组建了北京中康城投资顾问有限公司，赵智强任董事长，邱仁松任总经理。
　　
　　目前，他们已在南四环和南五环外找到两块面积在100亩以下的目标地块，其中一个是现成货，只要出钱从对方手里转让过来就行。出于商业秘密考虑，赵智强采取"保密、低调"策略，暂不公开具体地块位置和委托建房的房开公司名称。只有正式加盟的成员才会带去看地，而且事先还需要签订保密协议。
　　
　　赵智强谨慎向记者透露，南四环地块大致在西南角，南五环外地块靠近大兴。初步预算，南四环合作建房价格约为1万余元人民币，南五环约为6、7千元人民币，均比同等商品房低40%以下。
　　
　　赵智强介绍说，未来的北京项目与温州"理想家苑"一样，建房的"源头"合法，土地通过"招拍挂"形式获得，建房者是委托一家正规的、有资质的房地产开发公司。赵智强只需支付3%的代建费。据介绍，这个项目对已有两套房的人实现限购，目前报名者已近200人。
　　
　　赵智强认为，合作房是商品房、保障房的有益补充，它可为广大住房需求者极大地减轻购房负担，也为政府分忧，因而是受社会欢迎的民生工程，希望在北京"开花结果"，这将对推动"合作建房"建设产生事半功倍的效果。
　　
　　"个人合作建房"的这种"温州模式"也已经引起了房地产业界的热烈讨论。
　　
　　温州房地产业资深人士、温州天浩置业有限公司总经理陈鸿认为，"合作建房"的路子很难走得通。其主要障碍是在终端环节即领取房产证走不出去。因为按国家现行的房地产政策，每个楼盘必须实行公开销售。这样一来，包括投资者在内人人皆有机会购买"合作建房"的房子。因此，投资建房者最终未必能理想化确保获得房子。
　　
　　温州大学房地产研究所所长、教授石海均认为，"合作建房"的所有运作流程，诸如土地竞拍、规划、立项、建设、销售等与房地产开发一样，只不过投资者从开发商变成了多名个人或团体，开发者从房产开发商变成代建者，其结果又是未知数，不能保证"谁投资、谁得房、谁领证"。因此，合作建房者可以看作是房开公司的股东，即使他有可能拿到房子，也是从公开销售渠道购到的。
　　
　　"因此，"合作建房"没有多大实质意义，还不能称作是一种模式，可把它看作是房开公司多样化的一种探索。"石海均说。
　　
　　石海均认为，"合作建房"对人们的心理有影响，有吸引力，但对楼市没有多大影响，它的推广也很有限。因为其本质上是一项投资行为，会面临很多实际的问题，决不是想干就能干成的。但可以把它看作是推动楼市发展、推动房地产开发的一种新形式，有借鉴和积极的意义。
　　
　　中国社科院工业经济研究所主任、经济学教授曹建海认为，这是一种个人变相开发房地产的行为。如果投资者能获得房子，其购房成本是较低的，能冲击高房价，能扩大需求，能使工薪阶层或中等收入者通过自建解决住房，也能缓解政府建设保障房的财政压力。如果投资者不能顺利获得房子，那就另当别论了。
　　
　　曹建海提出，如果要做好这件事，要注意风险的防控。一是建房的组织者要有公信力，建房集资款要实行银行专项托管，确保资金安全，还要用制度防止集资建房人趁"合作建房"之机投机炒房。