房价泡沫正被不断刺破 调控之年楼市冷清收场

    【中国建材网】18日，国家统计局发布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，继10月房价环比指数首次负增长之后，全国房价环比指数再次下跌；新建商品住宅价格环比下降的城市数量进一步增加；同比涨幅回落的城市数量也进一步增加。业内人士分析认为，在楼市调控的持续作用之下，房价回落已是大势所趋。随着来年房地产调控政策基调的确定，2012年楼市很有可能在降价中开局。
　　
　　房价持续回落已成趋势
　　
　　国家统计局发布的数据显示，与上月相比，全国70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0．2％；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，比10月份增加了2个。涨幅回落的城市有61个，比10月份增加了2个。在环比价格出现回落的城市中，北京、天津、上海等城市的价格环比降幅超过了4个百分点，降价的幅度十分明显。
　　
　　知名房企星河湾16日称，将上海的两个项目价格下调15％—20％，同时对老业主进行差价补偿，预计补偿资金将达6亿元。被视为业内“标杆”的豪宅项目首次推出大幅降价、差价补偿的行为，给楼市带来震动。据统计，12月上海在售的打折优惠楼盘将达190个（含别墅），数量之多创年内新高。一些业内人士认为，豪宅产品向来被视为市场的最后“堡垒”，此次星河湾的降价，说明房价的泡沫正在被不断刺破。
　　
　　调控之年楼市冷清收场
　　
　　虽然2011年全年的数据尚无定论，但从最近几个月的全国房地产运行情况不难看出，在历经一年多的房地产调控之后，高企的房价已被遏制住了过快上涨的趋势，随着房地产销售淡季的到来，2011年全国楼市在冷清中收场几乎已成定局，调控效果已很明显。在北京中原地产市场总监张大伟看来，房价已经逐渐开始合理回归的步伐。
　　
　　从发展速度看，2011年前11个月，全国商品房累计销售面积89594万平方米，较去年同期增加9％。2009年和2010年，全国商品房销售面积同比增长率分别为44％和10％。国内房地产市场在经历了2009年的高速增长后，近两年的发展速度回归到一个相对合理的水平。
　　
　　同样，受市场大势影响，开发商的发展速度亦有所放缓。2011年以来，限购、限贷以及限价等调控政策的密集执行显著影响了开发商的销售业绩，随着资金持续紧张和库存压力与日俱增，十大标杆房企为加快资金回笼速度，无一例外均进行了价格策略的调整。至2011年11月，全国房地产行业运行情况总体不如2010年同期，房地产投资、新开工增速等指标均出现明显放缓。住宅类地块的楼面价也有了明显下降，从2010年同期的每平方米1810元，下降至今年前11月的每平方米1495元，下降幅度达到了17．4％。
　　
　　房价合理回归仍有挑战
　　
　　随着房价的持续下跌，2012年房地产调控政策的走势成为最牵动人心的问题，也成为直接影响调控效果走势的关键所在。
　　
　　上周闭幕的中央经济工作会议为2012年的房地产调控定下了基调——坚持房地产调控不放松，促进房价合理回归。而要促使房价的合理回归，目前仍有许多可以预见的挑战与困难。“目前市场距离房价回归合理还有比较远的距离，城市房价仍然居高不下，房价收入比、房价租金比等参考性指标还没有接近‘合理’的区间，促使房价反弹的因素依然存在。房价相比普通购房者收入仍有较大幅度的下调必要。”张大伟表示。
　　
　　从价格上看，链家地产首席分析师张月认为，明年房价仍将进一步回落，但房价深调也会存在一个降幅上限，降价节奏以稳为主，避免购房需求集中迸发对于整体宏观调控的不利影响。房地产行业对国民收入、金融股市、财政税收等多个领域都存在连带影响，调控下房价下降的速度和幅度不宜过快、过猛，否则可能造成房地产市场本身以及行业之外的波动风险。