外资房企不差钱逆势圈地 内地房企将陷萧条期

    【中国建材网】就在内地房企高举“现金为王”大旗时，不少港资和外资房企却频频跑马圈地，加码内地房地产市场。
　　
　　11月28日，新加坡嘉德置地集团旗下的凯德中国，以总价约65亿元获得重庆市中心两江交汇处一商业地块。
　　
　　无独有偶，近几个月来，港资房企也大举进军内地土地市场。
　　
　　9月，恒隆地产以34.97亿元拿下原昆明市政府两宗商业地块，制造了今年昆明的总价“地王”。10月，仁恒置地以30亿元拿下珠海市两宗商住地块，创下珠海单价“地王”。
　　
　　继11月初在佛山斥资8亿元底价拿地之后，李嘉诚旗下长江实业[简介最新动态]兄弟地产公司再次掷19亿元，拿下大连西岗区一块住宅和商业物业用地。
　　
　　“与内地企业依靠高杠杆率提升利润不同，港资开发企业一直坚持低负债率的稳健发展，现金储备充裕，因而有实力拿地。”亚豪机构市场总监郭毅在接受《中国产经新闻》记者采访时说。
　　
　　淡市拿地，旺市出货向来是房地产业的发展规律。在经历了数次金融波动之后，不少港资和外资房企都具有超强的“反周期”操作能力，但就目前来看，缺乏经验的内地房企似乎还不能做到如此自如操纵的地步。
　　
　　“内地企业的资金杠杆率过高，一旦受外部原因影响，销售停滞，就可能造成现金流失控，造成企业运行风险，现在大部分房企正处于艰难求存的状况，无力大举拿地。”郭毅表示。
　　
　　一边是内地房企债台高筑没钱拿地，另一边则是面对土地市场骤然降温，地方政府逐渐降低的土地出让门槛，土地市场供需比例失衡这也无疑让资金实力雄厚的港资和外资房企有机可乘。“现在很多地块，包括一些位置较好的地块能以底价摘得，这是在房地产市场红火时不可想像的。”郭毅说。
　　
　　值得一提的是，港资和外资购得的项目有一个共同点，就是带有商业属性的二三线城市土地。
　　
　　“一线城市商业地产已经过热，中心城市进入竞争激烈，而部分二线城市反而是商业地产发展的热点区域，港资对楼市判断更加敏锐。”北京中原市场研究部总监张大伟对《中国产经新闻》记者说。
　　
　　张大伟表示，商业地块最重要的是运营经验，目前国内能够熟练操作商业地块的企业很少，而港资及外资企业这部分经验比较多，很多对于国内企业是风险的项目，对于这些企业来说反而是机遇。
　　
　　此外，郭毅认为，大型商业地产的开发，不仅能够为当地政府创造就业与持续税收，同时对于开发投资者来说，也能实现稳定的收益，特别是二三线城市，城市化率正在逐步走高，对于大型、综合性商业的需求旺盛，地方政府基于政绩给予大型房企一些土地和税收上的优惠，促进招商[简介最新动态]引资，因而吸引到港资及外资企业。
　　
　　当然，资本是逐利性的。高力国际、第一太平戴维斯等机构均认为，港资和外资房企在内地拿地的速度加快，最核心的问题还在于他们长期看好内地房地产市场。
　　
　　不可否认，房地产是一个周期性很强的产业，有高有低。长远而言，中国房地产市场还是一个较为期待的行业。“从今年四季度开始，至少到明年上半年，都是抄底土地市场的好时机。”郭毅说。
　　
　　对于内地房企而言，张大伟建议，目前来看，住宅市场受到调控影响，肯定将陷入几年的萧条周期，内地房企需要增加商业地产运营经验。