新华社呼吁细化楼市调控 限购限贷应区别用力

    【中国建材网】对南方而言，本应是阳光灿烂、气候宜人的好季节，但王建中却感到阵阵寒意。
　　
　　见到记者，这位平湖市景乐房地产有限公司的总经理倒出了一肚子苦水：“3月份我的景乐雅苑一期开盘，310套房子抢购一空，现在销售中心难见人影；上半年有七八家银行每隔一段时间就打电话，求着我们在它那里开户，现在可好，换成我们利用私人关系求人家放贷。”
　　
　　对于房地产开发商而言，这个冬天似乎来得有点早。绿城陷入高负债危机，龙湖、绿地遭遇业主退房；个别城市出现中小开发商跑路现象。
　　
　　即便如龙头企业万科，也着手准备御冬寒衣。万科总裁郁亮早早准备了“过冬”策略：现金为王，积极卖楼，谨慎买地，精细管理，锻炼身体。
　　
　　西安紫薇地产副总经理曹靖说，行业内流传这样一个说法：“2008年，可能冷到零下20度，但只有10分钟，2011年，可能只冷到零下10度，但持续几个小时。”
　　
　　房管局：近期上海打折楼盘占比近五成
　　
　　这是一个始料未及的现象。
　　
　　2011年6月，绿地集团就开始促销。然而，销售业绩并没有大幅上升。绿地董事长张玉良提供了这样一组数据：第一轮促销，降幅在10%左右，销售量能够维持不比上月低，到了第二轮促销，降幅在20%到30%之间，可是10月的销售量反而低于9月。
　　
　　无疑，伴随着调控，房地产市场多方博弈再度上演。
　　
　　表现之一是土地市场。张玉良说：“因为销售不好，7月份我们就很少拿地，10月份开始明确不再拿地。”
　　
　　冷清的土地市场，对于一些过于依靠土地财政的地方政府而言，压力骤增。有些地方政府在土地出让时采取取消配建要求，降低底价等措施。
　　
　　另一表现是价格。来自上海住房保障和房屋管理局的数据显示，8月、9月、10月，连续3个月打折楼盘占在售楼盘的比例分别为48%、49%和59%。上海住房保障和房屋管理局局长刘海生分析，一些楼盘的备案价格本来就很高，在这样高价的基础上打折，自然有水分。他说：“现在看，发生退房风波的，看来是真打折。”
　　
　　由于担心前期业主退房，不少分期开发的楼盘还在硬扛着。一位西部城市的开发商说：“目前我们一共有6个项目在售，可以在项目之间实现资金平衡，因此目前还没有到非要降价的时候。”
　　
　　一些地方政府弱化调控
　　
　　一些传言也冀望放松调控。6月，一则北京正在研究放宽限购政策，有望在年底前放松对高端项目的限购的消息传播开来，对此，北京市住房和城乡建设委员会迅速辟谣。
　　
　　与此同时，一些地方政府对调控政策执行确实在弱化。如二套房贷方面，一些地方仅仅是让购房者签一纸承诺，而非严格审查。还有个别城市，以旅游地产、养老地产为名企图突破限购政策。
　　
　　事实上，一年来，每到调控的关键时间节点，中央不断释放坚持调控方向不动摇、调控力度不放松的信号。目前，国内经济增长放缓，中国人民银行近3年来首次下调存款准备金率，但专家表示货币政策的微调并不意味着放松对房地产市场的调控。
　　
　　“商品房更重居住功能”年底，部分城市限购政策期限将至，市场议论纷纷。一旦放宽，房价是否会迎来报复性反弹？继续从严，市场是否会出现恐慌性抛售？（编注：12月3日，《中国经营报》报道称，住建部日前已知会地方政府，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。截至昨日发稿时，国内已经有48个城市出台了不同程度的限购政策。）
　　
　　中国人民大学公共管理学院副院长许光建说：“限制投机性行为会持续相当长时期。房价涨跌多少并不是主要目的，主要在于建立新的体系，如通过保障房保证民生需求。”
　　
　　新华社记者在采访时发现，目前房地产调控并不具备放松条件，未来还要落实已有调控政策，同时进一步细化调控措施。比如，限购政策如何能更好区分改善性需求和投资性需求，信贷政策如何更好支持自住性需求。
　　
　　限购政策如同一剂猛药，使发烧的楼市得以降温，但从房地产市场长远发展来看，人们普遍期待有一个相对完善的政策体系，从根本上解决房地产市场多年来累积的问题。
　　
　　在接受新华社记者采访时，刘海生指着身边坐着的几位处长说：“2008年应对金融危机，研究如何刺激楼市的是我们这拨人，如今还是我们这拨人，又在研究让楼市降温。政策一定要考虑长久可持续的问题。”
　　
　　事实上，住房政策信号日趋清晰。
　　
　　一方面，政府加大住房保障力度，解决困难者的住房问题，同时也利于房价回归理性。
　　
　　另一方面，商品房去投资化更注重居住功能。
　　
　　“中国人多地少，仍处于快速的城镇化发展阶段，房子首先要满足居住需求。”国务院发展研究中心专家廖英敏说。