二手房成交连跌4月 急售房源议价空间扩至20%

    【中国建材网】来自中介的数据显示，在新房市场的一片降价声中，11月上海二手房成交量陷入低迷。
　　
　　21世纪不动产昨日发布的统计数据显示，11月上海共成交二手住宅6235套，环比（较上月）下降12.5%，同比（较去年同期）下降51.1%。这已是上海二手房成交量的连续第四个月下滑。11月的成交水平亦为去年7月以来新低。即便是与2月淡季相比，也要下滑17.2%。
　　
　　但11月沪上二手房的成交均价并未明显下降。汉宇地产数据显示，11月上海市二手房成交均价为16592元/平方米，环比微跌1%，依旧维持在1.6万元/平方米以上的较高位。
　　
　　汉宇地产分析师付伟说，相对于11月新房市场风行的降价潮，上海二手房市场并不敏感。这也折射出，眼下大部分二手卖家并不差钱，即便是以旧换新的改善型需求，也可以被暂缓。加上二手房业主对市场长期看好，因此拥有对抗降价的决心和毅力。
　　
　　二手房成交集中区域普遍有多个新房在售
　　
　　11月沪上新房市场的降价潮，对于二手房市场冲击明显。
　　
　　汉宇数据显示，沪上二手房成交集中区域如宝山、嘉定和浦东新区，普遍有多个新房项目在售，其中不乏一些如旭辉澜悦湾、新城金郡、万科清林径等降价力度较大的品牌开发商楼盘。
　　
　　上海中原研究咨询部总监宋会雍分析，沪上一手住宅降价范围的扩大，对持续僵持的二手房市场造成了很大冲击。一方面客户被严重分流，另一方面，二手房客户受一手房降价“鼓舞”，纷纷将购房计划推迟至明年。
　　
　　上海中原外高桥门店一位经理昨日称，11月该门店所在区域来客量出现一波回暖，但并没有带动购房者观望情绪的转向，成交量继续维持“历史冰封”状态。大部分二手房购房者对明年的市场变化怀有较大的期望，纷纷延后购房计划。
　　
　　上海中原镇宁分行经理张宏超称，11月份该门店二手房仅成交了1套房源。上海中原美兰湖二店分行经理潘世武称，上月该门店仅成交两单二手房买卖业务。
　　
　　“个别急售房源议价空间扩至20%”
　　
　　尽管成交“冰冻”，但沪上二手房成交均价的松动并不明显。
　　
　　汉宇数据显示，宝山、嘉定和浦东新区11月的二手成交价格均与10月基本持平，波动幅度均在10%以内，其中嘉定区甚至还有9.6%的逆市上涨。付伟解释，11月沪上二手房成交低迷，加上一二手房价格倒挂明显，具体到某个区，容易出现成交均价不降反涨的情况。
　　
　　价格松动迹象已露端倪，但松动幅度有限。
　　
　　上海中原大同分行一位经理昨日称，11月其所在门店二手房买卖来客量维持低位，购房普遍持观望态度。而二手房源挂牌量和挂牌价维持稳定，卖家的议价空间为5%～10%，较月初的不足5%已有明显松动，个别急售卖家的议价空间已达20%。不过，购房者的降价预期依然很高，纷纷寄希望明年二手房能出现更大的价格松动。
　　
　　上海中原外高桥门店一位经理的说法是，眼下业主的议价空间维持在5%～10%。
　　
　　“未来两个月僵局难破”
　　
　　成交陷入僵局，部分二手房卖家开始转售为租。
　　
　　汉宇对旗下多个外围区域分行的统计显示，二手房卖家将原本打算出售的房源转为出租的情况已相当常见。如宝山顾村一位二手房卖家，原本想以120万元的总价出售一套72平方米两房。由于乏人问津，该业主随即转售为租，且很快成交，租金水平与前期保持平稳。
　　
　　“近期的二手房市场已呈现出买卖、租赁此消彼长的态势，成交量成为了坚挺价格下的牺牲品。”付伟说。
　　
　　宋会雍认为，未来的政策走向，是打破当下二手房成交僵局的关键。
　　
　　“限购执行了近一年后，房价增长过快的势头已得到有效遏制，市场需求处于被压缩的状态。政策一旦放松，市场需求必然过度放大，房价报复性反弹的可能性很大。管理层深知这一点，多方声音也表明调控政策短期不动摇的决心。”在此背景下，宋会雍预计，未来两个月沪上二手房市场的僵持局面仍然难以打破。
　　
　　春节后二手房价或变得“平易近人”
　　
　　也有不同的声音。
　　
　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，新房交易量在11月止跌回升，表明量价的阶段性底部已经呈现。预计沪上二手房交易量也将迎来稳定走势。况且，目前二手房成交量已进入“春节行情”，跌无可跌。
　　
　　叶厚彪进一步说，临近年关，新房市场降价潮可能在年内会暂告段落，要降的已经降了，没降的估计要看春节后的形势而定，市场会迎来一段相对的稳定期。因此，叶厚彪预计，经过龙年春节前后的小幅季节性波动后，沪上二手房交易量将逐步稳定甚至小幅增长。
　　
　　付伟则提到，制约二手房成交的“坚挺”价格，将在新房降价潮告一段落时，变得“平易近人”，届时成交量或将会有一定抬头。
　　
　　叶厚彪同样认为，二手房价有望走低。据叶称，早在8月中下旬，上海外围市场即出现一二手房价格倒挂现象，但在经历1个半月左右的磨合后，局部二手房业主的报价开始向周边同类新房看齐，以求弥合价差达成交易。