楼市寒冬下房企并购潮汹涌 大型房企将成主力

    【中国建材网】临近年末，随着市场对楼市降价预期深化，融资渠道被卡死的开发商出现密集股权转让交易，以回流资金。
　　
　　调控引发房地产市场格局调整，“大鱼吃小鱼”后实力强大的大型房企将成市场主力。
　　
　　上实整合城开持股升至70%、正和股份以4家房企股权置换矿产公司、海航转让近46亿元资产……11月以来，无论从产权市场还是资本市场，房企股权转让、并购等案例密集出现，房地产市场整合速度进一步加快。
　　
　　“未来1-2年内，活跃房企数量会迅速减少到5000家以内。”建业地产董事局主席胡葆森11月25日对媒体表示，调控引发了房地产市场的格局调整，“大鱼吃小鱼”后实力强大的大规模房企将成为市场主力。
　　
　　现状年末房企股权交易井喷
　　
　　分析资金紧张致资源重配置
　　
　　记者从洲联集团五合智库研究部了解到，目前转让的房地产项目有四种类型：央企继续退出房地产业、传统企业转让房地产项目套现确保资金安全、投资者撤出房地产业转战其他产业、以及房地产企业之间的股权转让，“整体上资金紧张是房地产并购主要原因，而资源的重新配置势必将推进房地产业整合。”
　　
　　业内人士指出，以11月初中冶集团[在北京产权交易所挂牌转让南京临江老城改造建设投资公司为例，央企房地产的股权转让更多是政策要求而非市场作用，由于历史原因手续复杂，此块一直进行较缓慢，并非房企并购的主流。
　　
　　近期交易的一个特点，是在地产调控下上市企业剥离地产资产，如正和股份[简介最新动态]以4家房企股权置换矿产公司、水井坊剥离5.3亿元地产项目、海南航空转让近46亿元地产股权和地块等，除了补充流动资金外，更多是想甩开增发的不利“包袱”，为股价上涨和再融资铺路。
　　
　　但并购最为活跃的还是众多不知名的中小房企，由于知名度不高也无需披露交易而无法具体统计。据清科研究中心分析师徐卫卿介绍，目前房地产行业内的并购案例以“强并弱”或“弱抱团”的兼并重组交易为主，并没有出现两个大企业之间“强强联手”的交易，显示出调控下中小房企或主动或被动逐渐退出市场。
　　
　　徐卫卿透露，值得一提的是在传统融资渠道几近全部对房企关闭的背景下，外资等私募股权房地产基金，对住宅和商业地产在建项目进行资金输血，参与未上市企业股权投资及企业收购和兼并投资等，在目前房地产项目资产估值普遍偏低的情况下寻求并购。
　　
　　预测市场集中化难以避免
　　
　　日前，建业地产[简介最新动态]董事局主席胡葆森对外表示，今后，市场格局将会出现明显的调整，活跃在600多个城市的一两万地产商将会从现在的一两万家减少到五千家以内。胡葆森认为，市场格局调整的结果将会由规模较大、发展较专业的地产商承担起城市发展的主要作用。
　　
　　中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺则认为，无论是从两万家减少到一万家，还是从两万家减少到五千家，虽然数量级有差异，但是房企之间并购、乃至外部资本介入房企并购、股权转让等会越来越多。陈顺认为，相对于其他技术密集型行业，房地产是资金密集度较高的企业。在调控不松动、市场去化率与回款速度减慢的环境中，大小房企都会遭遇资金紧张的问题。有的加上债务原因，一些股东甚至不可避免地要退出房地产行业。
　　
　　陈顺还预计，明年上半年会是房地产出现并购较多的一个时期。从中央高层的表态看，这一轮房地产调控决心大，一定会从结果上形成资金和资源更优化的配置。
　　
　　还有一位国资背景房企副总经理表示，在大房企拥有越来越多市场份额的同时，小房企可以通过特色经营、个性化定制等寻求到自己的发展空间。这位业内人士认为，大陆房地产市场的集中度还远没有境外高，特别是龙头房企的比例还比较小。但这也不意味着小房企就没有生路。大房企越来越多会走产业化道