房地产调控思路需要总结和改进

房价又涨了。18日，国家统计局发布的数据表明：7月份，全国70个大中城市新建商品住宅环比价格上涨的城市有50个，比6月份增加了25个。整个7月份，为了防范房价上涨，可谓“警钟常鸣”。7月7日，温总理在江苏调研时强调：绝不允许房价反弹。7月19日，国土部、住建部联合下发紧急通知，要求坚决防止房价反弹。7月24日，国务院决定派出8个督查组。7月31日，中央政治局提出：切实防止房价反弹。
　　
　　这一套组合拳打出去，效果应该是有一些的，比如部分城市住宅成交量已有所下滑。但是，作为调控的核心目标，房价却依旧上涨。去年10月，70个大中城市房价首次出现环比下跌，连跌8个月后，今年6月首次止跌反涨，平均涨幅为0.02%，7月的涨幅扩大至0.14%。
　　
　　中央“三令五申”，仍拉不住房价反弹的笼头。面对这一现象，调控政策该怎么办？我们认为，首先应反思调控目标的合理性。2005年以来，房价是主要调控目标，2010年以来更上升为惟一目标。具体措辞有：稳定房价、扼制房价过快上涨、促使房价回归合理、促使房价合理回归、防范房价反弹等。长期而论，在国际上，房价具有准资产价格的属性，具有较强的波动性，而且涨多跌少；短期来看，我国尚处于房地产快速发展期，客观上房价上涨的压力较大，况且还有推高房价的“土地财政”、“购房偏好”等特殊国情。
　　
　　在这种情况下，将房价作为调控直接目标，注定在大部分时间段，都难以取得显著效果。从价格机制分析，商品价格的终极的决定因素是供求关系。稳定房价首先应追求住宅供求平衡，可以将平衡供求作为调控主要目标。如此则调控逻辑也就清晰了。反思过去十多年，住宅市场的主要矛盾是“住宅开发和供应无法满足人们过去几十年积累的与现在日益增长的需求”。这是两个层次的问题：第一个层次是保障房建设滞后，导致中低收入家庭、过渡性住房困难家庭需求得不到满足。第二个层次是商品房供应规模、产品类型、产品质量，还不能全方位满足中高收入家庭的需求。
　　
　　近些年房价调控效果不佳的重要原因之一是：偏重于抑制需求，轻视了增加供应。抑制需求方向正确，紧缩个人房贷、提高二手房交易税，以及当前的限购、限贷，皆有助于抑制投资投机性需求。限购、限贷这类行政干预手段，短期效果显著，但不宜长期“吃猛药”。为了长期性抑制投机需求，首先应使用税收手段。其次，可动用信贷工具，提高房贷门槛，尤其是上调个贷利率。
　　
　　关于增加市场供应，过去重视不够，遑论落实，未来急需进行大力度的制度改革。造成住宅供应偏紧的根源，在于国有建设用地出让的垄断性，以及集体建设用地改革严重滞后，其中又牵涉到地方土地财政的痼疾，以及小产权房的乱象丛生。另外还有一点，过去被忽视，那就是当房价下跌或涨幅回落的时候，企业开发投资的积极性随之下滑，从而为下一轮市场供应短缺埋下“祸根”。
　　
　　房地产调控，已到了总结、反思、改进的时候了。应考虑改变调控目标，由抑制房价，转向追求供应平衡；由“头痛医头，脚痛医脚”，转向更具持续性、长期性、系统性的治疗方式。