国土部重申闲置土地新规 促开发商开发

7月1日，国土资源部修订后的《闲置土地处置办法》即将施行。
　　
　　这是对1999年旧办法实施13年后的重申，相比原来的规定，尽管新办法并没有涉及更多新的内容，依旧遵循“闲置土地满一年按地价款20%征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回”的原则，但新规定在管理上更为完善、严格，对闲置土地和责任的界定上也更为清晰。
　　
　　对此，业内人士是怎么看待的？随着“红五月”市场回暖，降息等利好政策推动，市场预期也发生了一定转变。国土部选择在这个时间节点发布此次修订版的闲置土地处理办法，是否重申调控不改，从正面敦促开发商尽快开发，以避免已批住宅用地的囤地、捂地现象？
　　
　　Part1
　　
　　政策背景：
　　
　　此前的“闲置土地处置办法”，在罚款、收回闲置地块上均有规定，但自实施以来，真正收回的案例鲜有耳闻。新《办法》对闲置土地的认定、处置、监管，均提出了较为详细的管理方法，加大了对政府相关部门的约束力度。
　　
　　其中，新版本中对“闲置土地”的认定更加合理。指“有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”或者“动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地”；修订后的时间界定也更加合理，“对于大型土地或者联合体拿地的情况，土地开工的筹划时间与小型地块或者普通土地有很大差别。以合同约定开工日期为起始点来认定‘闲置’与否，更具备操作性”。
　　
　　问：时隔13年，近日，国土部发布经修订通过的《闲置土地处置办法》，并将于7月1日起施行。相比原来的规定，尽管新办法并没有涉及更多新的内容，但管理上更为完善、严格，界定上也更为清晰。那么，为什么选择在此时重提？
　　
　　尹春蕾：土地闲置一直是土地开发环节中的大问题，而且清理起来难度较大。从房地产开发的角度来看，国家近两年的房地产调控，很大一部分着力在改善供求结构，而在土地资源越来越稀缺的情况下，大量的闲置土地直接影响到楼市的开发及供应量，不利于供求关系的改善。因此，在楼市调控的关键时期，土地政策作为楼市的源头，同样需要得到进一步的规范，这样才能从源头做到有利于市场的长期健康发展。
　　
　　王阿忠：这跟最近的市场背景有关，一段时间以来楼市情况不佳，开发商在早些时候高价买地后，只能闲置在那里，选择暂时捂地不进行开发。这是一种资源浪费，对抑制房价也是极为不利的。重提此办法，是政府希望通过供求关系的调整，运用市场方式而非行政手段，来实现抑制房价目的的表现。
　　
　　徐峰：我认为，这跟最近一直热议的“回暖”议题有关，尽管中央一直强调调控政策不会改变，降息等政策亦不是针对房地产行业。但一段时间以来大家对政府货币政策的微调和降息政策有一些议论，另外70城房价指数的微涨也造成了市场的回暖声音，而股市作为实体经济的晴雨表，地产股的股价也在上涨。在此时重提《办法》主要是避免开发商和市场对调控放松的预期，具有的象征意义和警示的意义更多一些。
　　
　　政策背景：
　　
　　此外，修订后的《办法》也新增了“责任”章节，规定市县国土主管部门未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的，应当依法承担违约责任。
　　
　　而县级以上国土主管部门及其工作人员违反《办法》相关规定，要依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　
　　问：在查处闲置用地的实践中，过往只强调了企业的责任，对于供应方的问题则少有涉及。但现状是半数闲置用地原因都在政府，却无法追责，这也令一些业界人士直呼不公，此次修订后的《办法》也新增了政府的“责任”章节，您怎么看？
　　
　　王阿忠：政府违约主要在于拍卖的土地本身不是“净地”，或因拆迁无法进行，或因城市规划调整，是一个系统性积累起来的问题，由于政府原因造成开发企业无法开发，本就应该由政府负责。此次《办法》的出台分清了责任界限，这样有助于违约的界定，未来将更加公平。但是只有从根本上改变地方政府作为最大“地主”严重依赖土地的现状，让土地供应主体多样化，才能从根本上实现土地交易的市场化，减少土地闲置现象。