长沙“标本”凸显二线城市调控困局

5月30日，一则湖南省将对首套房政策微调的消息不胫而走，被市场看作房地产调控松绑蔓延化的例证。不过，湖南省发改委新闻中心负责人很快对传闻进行了澄清。
　　
　　不料一波未平一波又起，6月5日长沙市再度传来“岳麓区购房可申请刚需装修补助款”的消息。媒体报道，岳麓区举办2012年区域价值推介月，凡在6月1日-7月15日期间购买新建商住宅的消费者，按单套建筑面积的大小可获得2000元-3000元的刚性消费住房装修补助。
　　
　　一位长沙房地产公司高管表示，“装修补助还只是传闻，我们销售一线也没有得到岳麓区具体的通知。不过即使是真的，区里的微调政策影响还是很小的，补贴金额最高才3000元，对刚需购房者吸引力不大，不会对长沙楼市产生太大刺激。”
　　
　　一则又一则的传闻快速散播，有公众对调控走向敏感的因素，也折射出地方政府投资减速压力增大的尴尬。受国家调控政策和市场预期影响，湖南省房地产投资连续11个月环比下滑，2012年1-4月完成投资523亿元，增幅同比回落13.7个百分点。
　　
　　更重要的是，开工建设意愿不强和信贷支持不足等，导致这种投资增速下滑的趋势短期内难以转向。中国人民银行长沙中心支行披露的数据显示，今年前4个月湖南省新增房地产贷款140.1亿元，同比少增35.7亿元。其中，购房贷款新增101.8亿元，同比少增51.4亿元。
　　
　　链家地产市场研究部陈雪表示，当前全国范围内土地市场交易冷清，给地方政府财政收入带来了巨大的压力。特别是二线城市，短期经济增长对于房地产依赖性更强，在土地财政萎缩的情况下，保持经济增速的目标将很难完成。
　　
　　在湖南省投资工作会上，副省长于来山的一席话体现了投资对地方政府的重要性。于来山强调：“项目与投资上不去，经济就缺乏持续的动力，投资不足对湖南而言是主要矛盾和矛盾的主要方面，抓投资才是抓"牛鼻子"”。
　　
　　出于对土地财政的依赖，以及拉动房地产投资的需要，截至目前全国已有40多个城市微调房地产调控政策，内容包括：上调公积金贷款额度、首套房贷款利率调整、减免征收购房契税、补贴首次置业、买房现金补贴、放松限购标准等。其中，上调公积金贷款额度成为最常用的微调手段，涉及的城市有：济南、厦门、重庆、武汉、合肥、吉林、南京、常州、广州、沈阳、芜湖、蚌埠、呼和浩特、信阳、克拉玛依、滨州、日照、淄博、青岛、东营、泰安、菏泽等20多个城市，这其中以二线城市居多。
　　
　　中投联大(北京)投资有限公司董事长杨少峰表示，“当前国内经济出现增速下滑的趋势，从消费、投资和出口等“三驾马车”来看，投资规模萎缩带来的影响尤其明显。对于地方政府来说，房地产投资的变化将对许多产业造成影响，出于拉动经济的目的出台微调政策可以理解。近一段时间，推出微调政策的城市逐渐增多，尤其是扬州政策具有明确的信号意义，表明在坚持限购原则的前提下，允许出台保障刚需购房需求的微调政策。相比而言，一线城市产业结构比较合理，对房地产投资的依赖相对较弱。而二线城市由于外来人口需求有限，在调控政策抑制投资的情况下，受到的冲击更加明显”。
　　
　　二线城市的地产困局
　　
　　实际上，在二线城市中，像长沙市这样“刚需观望、房企苦撑、政府"发愁"”的调控困局十分普遍。
　　
　　“今年前四月，青岛市商品住宅成交量151万平方米，同比下降30%。原因其实非常简单，因为客户观望，购买意愿不强。目前青岛的商品住宅库存量已经达到了1144万平方米，即使在没有新增的情况下，也需要两年多的时间才能消化。”青岛万科营销管理部负责人袁源介绍，“2月份，青岛银行率先推出住宅房贷款八五折优惠，曾一度刺激成交量大幅增加，不过这种政策缺乏持续性，4月份以来已经逐渐恢复到正常状态”。