住房舒适性：20%来自面积 80%来自装修

中国城乡建设经济研究所所长陈淮：精装修发展的必然性，其实我挺喜欢这个题目，但我没那么多时间，而且有些政策性的东西秦主任已经讲过了，不想重复。我想从一个新的视角讲几个比例，希望我们的供应商以及我们的开发商组织这样装修的时候有点用。
　　
　　住房舒适性：20%来自面积80%来自装修
　　
　　我讲第一个比例关系。住房，根据国际经验和客观规律，人们的舒适性、安全性的各种住房所给予的满足程度，只有20%来自于面积，80%来自于面积之外的房屋以内的设施和装修。也就是老百姓买一套房子的钱中，20%的钱满足70%到80%的舒适。这个面积所能给人们的，首先要有一个物质基础，面积里头90平米到120平米，能够满足房子给人们居住的功能，满足七成。90到120，有房子住，120到160能够满足功能的85%到90%，就是你最后增加的这个五六十平米最多给你增加两成左右的满足，就面积来说。160到220最多让你满足到95%，也就是你再增加60平米，只能满足你5个百分点的功能。其实大家生活中很容易有这样的常识，三四万的汽车安全性都很不好，但是10到15万的车，汽车所能给你的安全性和舒适性，七成以上能够满足了。15万到30万的可以让你在汽车所用的功能满足了，你买了300万的车，多花了270万，就为了满足0.99个百分点的需求，这是第一个比例。
　　
　　再说面积，面积只是房子能让人们获取舒适性的两成，有八成来自于面积之外的东西，就是诸位今天说的装修和房间内的设施。研究也同样证明，住在房子里在达到一定合理面积之后，七成的舒适感、便利性来自于厨房、厕所两个地，两成来自于卧室，只有一成来自于客厅。希望我们供应商也好，技术专家也好，在我们的开发商成本配制上、结构上注意这第二个结构。
　　
　　住房的四个层次
　　
　　再说第三个比例，2020年中国老百姓城镇居民住房也大约可以分为四个层级，满足基本性需求的，具有基本功能的，大家刚才讲到保障房，满足改善性、适度舒适性功能的，满足享受性功能的和满足奢侈性功能的。我们别把眼光仅仅盯在最高端，不一定是对的，你穿衣服也可以分四个层级，有衣服遮寒蔽体叫基本需求，没衣服穿冻死了。分场合讲究体面，改善性需求。讲究点时髦，咱就来一个露肚脐眼的，来一个尖头皮鞋，享受性需求。非名牌不穿，奢侈性需求，四个层级非常的明确。我们的房子也是一样，希望我们的供应商、技术专家和我们开发商注意到，2020年中国有50%以上的家庭住的是保障性或者只能满足基本功能的住房，当然这个基本功能的标准也是不断提高的。比如说我们现在政府建的保障性住房也必须是成套住宅，也必须有厨房厕所，也必须能够满足城市化生活的各种各样的基本功能，比如说宽带。20%的家庭需要基本装修，50%的家庭需要改善性和舒适性的装修。假定说我们那个基本需求的卫生间只能搁一个马桶的话，改善型的就应当具有洗澡的空间，有女主人坐下来化妆的空间，这个空间大概要八到十平米。改善性舒适性的卧室要放下一个2.2平米的双人床，也同样需要一个适度大小、家庭活动空间的厅，这样的功能叫改善性功能。20%左右的群体住享受型的房子，在我刚才描述的这个改善性、舒适性功能的基础上，可能还有一个书房。刚才我看到有个专家说我们设计的书房成了中关村的卖点，我也可以说去那个书房最多的是打扫的保姆。