房地产调控长效措施应加快出台

经历了两年多严厉的调控，房价过快上涨的势头已被勒住，以限购为主的调控政策在目前不会动摇。然而笔者认为，无论是房地产市场长期运行的需要，还是站在“稳增长”的角度来看，都应加快出台稳定房地产市场的长效措施。同时，政策的因地制宜，也是房地产市场健康平稳运行的保证。
　　
　　地产大佬对明年过于乐观的肯定，加剧了调控放松的预期。
　　
　　华远地产董事长任志强在本月举行的某论坛上，解读今年开工面积下降时，表示这将影响到明年的房价。他说，1月-4月份，房屋新开工面积5.4亿平方米，下降4.2%。今年商品房新开工面积增幅的回落将影响一年后的开盘，所以在明年3月，房价可能上涨。另一位地产大佬，中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏认为，明年房地产市场将迎来新的发展周期。孟晓苏上个星期在某论坛上表示，我们现在要做的是按照中央的要求，把短期调控政策和长期政策结合起来，促进房地产业的发展。“房地产业是四年一个周期，我们相信明年的房地产业将会迎来一个新的发展周期。”孟晓苏直言。
　　
　　自2003年以来，房地产调控陆续进行了几次，然而，短期化的调控政策带来的是房价报复性反弹，形成了“越调越涨”的怪圈。而调控政策频繁多变，也会带来市场剧烈波动，从而影响正常的投资和消费。因此，房地产调控的方向在于坚持调控不动摇，同时尽快建立一个有利于房地产行业长期稳定健康发展的长效机制。
　　
　　去年末，住房和城乡建设部部长姜伟新在谈到调控之时提出了“承继式”的思路。所谓承继式也就是说政策既有接替调控的功效，又能引导房地产市场的健康运行，其核心就是用长期制度建设的完善来取代短期行政手段。3月末，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，当前部分城市房价依然处于高位，部分未实施住房限购措施的二、三线城市购买需求仍然比较旺盛，调控效果还有待进一步巩固。要抓住市场调控的有利时机，深入研究制定“标本兼治”的房地产市场调控长期的政策，在土地供应、税收政策、金融信贷等方面积极探索创新，为房地产市场的长期平稳健康发展奠定良好的基础。
　　
　　保障性住房建设作为“十二五”的重头戏之一，其建设质量、配套设置、分配公允问题一直备受关注。4月中旬，作为“国务院保障性安居工程领导协调小组”的牵头部门，住建部正抓紧起草《基本住房保障条例》，拟对保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路径进行规定。
　　
　　经济适用房通常在购买满一定年限后，按照当地政府规定，补缴相应的综合地价款项，即可获得“完全产权”上市交易。由于补缴额度的标准划定能否与土地增值收益等同存在不确定性，从而导致经济适用房的再上市交易产生了较大的牟利空间。为规避这其中不甚合理的利益，住建部拟对保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路径进行规定。
　　
　　虽然自去年末以来，多个城市在保障房建设的思路上提出了用公租房代替可以流转的经济适用房，但在完善制度的脚步上，上海走在了前面。上海住房保障和房屋管理局近日表示，未来几年，上海将出台五部地方性法规、十一部上海市政府规章，从制度安排上对上海的房地产市场进行规范。
　　
　　上海市拟出台的法规规章包括制定《上海市基本住房保障条例》、《上海市房地产开发经营条例》、《上海市房地产转让条例》、《上海市共有产权保障房(经济适用住房)管理办法》、《上海市廉租住房管理办法》等，以及修订《上海市房屋租赁条例》、《上海市房地产抵押办法》等。
　　
　　据悉，上海将于2015年开展《条例》调研、起草和论证工作，制定《上海市基本住房保障条例》，条例将包括住房保障的规划和计划、各类保障性住房的申请条件和保障标准、资金和房源、价格确定、准入和退出，以及保障性住房之间的相互转化、法律责任等。
　　
　　同时，还将具体制订《上海市共有产权保障房(经济适用住房)管理办法》和《上海市廉租住房管理办法》，分别对共有产权保障房的建设、供应、售后管理、租赁管理、监督管理和法律责任，以及对廉租住房管理部门、资金和房源来源、申请条件等做出规定。预计2012年将完成《上海市共有产权保障房(经济适用住房)管理办法》起草和上报工作，2014年完成《上海市廉租住房管理办法》起草和上报工作。
　　
　　目前，房地产调控的基调依旧不变，但用信贷等手段替代行政政策的思路初现端倪。调控也好、税收政策也罢，所有的措施都旨在理清房地产市场的秩序。当各项制度都相对完备之时，何愁房地产市场运行的不健康。