房地产市场不会出现大反弹

5月份，由于经济增速回落，下行压力日增，保持宏观经济稳定增长被确定为下一阶段经济政策的重心，这一定调提振了包括房地产在内的行业预期，无论是资本市场的房地产股，还是商品房销售市场，都在这一预期的引导下全线飘红。不过，需要提醒的是，房地产销售数据的触底不代表楼市就此重回热烈，楼市大反弹不会出现，甚至实质回暖都言之尚早。
　　
　　根据中原集团研究中心统计，截至5月24日，全国54个大中城市当月累计新房销售套数较4月同期上升22%。其中，四大一线城市领涨，同比增幅达28%。预期5月54个大中城市新房成交量较4月环比回升幅度在20%左右，并有望超过今年3月，成为2011年初新一轮调控以来的月度新高。
　　
　　二手住宅成交量也有小幅回升。截至5月24日，五大城市二手住宅成交量环比4月同期增加7%左右。中原领先指数系统数据显示，近期上海和天津新增挂牌的盘源量显著增加，上周均创新高。其余三城市的新增盘源量环比上周也均有增加，增幅约有2成。而随着成交量的回升，业主心态有所强化，调低报价的比例开始有所下降，上周五大城市中原报价指数继续维持波动调整，其中京沪报价指数环比前周上涨幅度较大。
　　
　　这种看似出乎意料的回暖，在久经锤炼的房地产企业中并没有引起太大的惊喜，进而重新制定提价策略。
　　
　　首先是限购仍未解除，说明中央对房地产市场的调控依然严厉，房地产市场行情大反弹预期实现的可能性较小。
　　
　　易居中国董事局主席周忻判断，宏观经济面临的更大压力，或许将缓解目前对房地产行业的严厉限制。但更确切的房地产政策风向，需要在二季度宏观经济数据统计结束后才可能明确，因此，对于房地产企业来说，最坏的日子已经过去，但房地产仍处于调控之中，限购政策的严格执行，代表投资性购房仍被排除于房地产销售市场之外。
　　
　　另外，房企资金链仍然严峻。易居房地产研究院发布最新报告，称房地产开发企业资金状况将在2012年上半年经历本轮调控以来最“紧张”的时刻，而最糟糕时点下的情况，预期与2008年全年程度差不多。
　　
　　根据2012年一季度的经济金融数据，现阶段全国房地产开发企业总体资金状况仅比2008年全年略好，部分指标已经差于2008年。比如房地产开发企业本年资金来源和开发投资比值、企业自筹资金占本年资金来源比重、房地产开发贷款余额增速、人民币贷款余额增速、GDP增速等指标已经低于2008年的水平，创下历史新低。
　　
　　最后来看看直接提振政策预期的地方政府微调之举。日前扬州购房补贴政策被中央认可。未来更多地方政府效仿扬州，低调提振楼市的做法将不可避免。一位北京房地产界权威人士称，地方政府在固定资产投资增速下降过快的情况下，二季度后启动刺激政策的可能性更大。
　　
　　对于二季度情况，易居研究院预测：宏观经济仍在继续探底，二季度GDP增幅可能再创本轮下滑新低；第二，前4个月，房地产开发企业本年资金来源同比增长5.1%，增速比一季度的8.1%回落3.1个百分点，增幅仍在探底；第三，前4个月，全国房地产开发投资同比增长18.7%，增速比一季度回落4.8个百分点，回落幅度大于开发企业资金来源，这说明开发商有意在减少和控制开支；第四，4月末，人民币贷款余额同比增长15.4%，比一季度减少0.3个百分点。这说明，虽然“要把稳增长放在更加重要的位置”，但鉴于通胀压力，信贷政策仍不能过快宽松化。利空因素之外，或许房地产销售数据的复苏能够缓解固定资产投资下行趋势，但由于房地产开发的周期性，这种带动效应短期内还不会体现出来。
　　
　　总体来看，2012年房地产开发企业资金状况将在上半年触底，而二季度经济数据中对楼市的利好因素与利空因素并存，未来宏观政策的走向，将决定这一轮楼市真正底部的到来。