对房地产认识的误区

从来没有象今天这样：人们对房地产的发展如此关注，对地方政府的怨言如此之多，对开发商的仇恨如此之深，对高房价的争论如此之广。房地产好像一夜之间成为万恶之源，由于房地产的发展引起了人们思维的巨大变化。其实，房地产的发展是商业社会发展的必然，房地产引起人们思想的多元化也是社会发展的必然，人们都会从各自的角度看待房地产的发展，形成对于房地产的不同理解，本来是无可厚非的。但是，这种理解的偏差，将会使人们思维的差距将会越来越大，将会使我们陷入对房地产认识的一些误区。

　　一、政府与开发商勾结成为高房价的主要原因。

　　有人一直将高房价的主要原因归罪于开发商与地方政府的相互勾结和相互利用，认为是地方政府的过度纵容，是开发商的道德缺失。其实，要我说，真正推高房价的，不是开发商，不是地方政府，而是消费者自己。因为住房价格的高低说到底还是取决于供求关系。比如，中国经济的迅速腾飞、房地产市场化、宽松的信贷政策让房价上涨有重要支撑；比如，房地产有着位置的固定性和不可移动性、使用的长期性、独一无二性、影响因素多样性、投资大量性、流动性差、用途多样性、保值增值性等等一些独有特点，让房价上涨与普通商品有着较大差别；比如，我国民众“成家立业”的住房消费观念，相互攀比的消费情结，不根据自己实际需要总想购房一步到位的思想，让房价上涨有了人气基础，等等。开发商与地方政府相互勾结的基本规则是，开发商通过向政府官员行贿，以低于市场价买下土地，或者是以较低的代价办理相关手续。也就是说，官商勾结只能降低地价，降低相关费用，从而降低成本，扩大利润空间，或者说让开发商有降价空间。因此，官商勾结并不可能促进房价上涨。

　　说政府与开发商勾结是高房价主要原因的人，不懂得房地产操作的基本思路，不懂得房地产价格的基本构成，不懂得房地产利润的真正来源。开发商是商人而不是慈善家，我们不能不让开发商注重利润和生存，不能改变开发商的行为方式，何况人家是完全按市场规则做事的。试想想，有没有开发商看到周围项目的房价是每平方米2万，为了让普通老百姓买得起房而将自己项目的房价定在每平方米1万呢？

　　在前几年房价上涨过快时，就说政府与开发商勾结造成高房价，那么在调控后房价下跌的今天，政府与开发商就不勾结了就立地成佛了吗？

　　二、房价收入比是衡量房价高低的唯一指标。

　　许多专家常常用“房价收入比”来衡量一个地区居民购房能力和房价的高低，并以发达国家房价收入比一般维持在3至6倍之间作为参照。

　　其实，房价收入比从来都不是一个群体的概念，而是一个个体的概念。就是说，你应该用这个比例来衡量你自己的购买能力，而不要去听别人来评价你所在区域的房子是不是贵。房价收入比偏高仅是极少数大城市一线城市，导致一线城市房价收入比偏高的原因是城市发展的极不平衡。把中国的房价收入比与国际比较有一个不可缺少的前提，就是两者的收入比和建房成本比必须基本一样。国际计算房价收入比所选取的房价是住宅套价，房价、面积和家庭收入都是取中位数，既计算一手商品房，也计算二手房和保障性住房。欧美发达国家，二手房占市场总量的80%以上。而中国计算房价收入比选取的数据是只考虑一手商品房每平方米均价，在大城市已占交易半壁江山的二手房被排除在外。中国家庭收入也是平均数，而且由于统计困难，居民家庭收入无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象，更不要谈几个家庭对年轻人购房的资助了。

　　各国的住房观念、消费方式、住房自有化率、城市化水平、人均耕地、房地产税费、房价计算方法不同，房价收入比根本不具备可比性。中国住房自有率高达89%，房价收入比哪能不高！中国正处在经济高速发展城市化水平不断提高的时代，人们住房消费支出占家庭收入的比率远不是成熟发达国家民众所能相比的，房价收入比哪能不高！