深圳新土改或催生房地产市场变局

备受瞩目的《深圳市土地管理制度改革总体方案》(以下称《总体方案》)近日获国土资源部、广东省政府批准实施，深圳新一轮土地管理制度改革正式启动。“新土改”将矛头首先指向“小产权房”，深圳房地产市场或迎来变局。
　　
　　这个被国土资源部部长徐绍史称为“我国土地管理制度改革史上又一次里程碑式的重大抉择”的改革，包括八大改革重点和二十个改革事项，涉及土地产权、土地使用、土地供应、土地管理及土地交易整个链条。
　　
　　根据《总体方案》，本次改革分近期(2012至2015年)和中远期(2016至2020年)两个阶段推进改革。深圳将在未来8年从多个方面尝试创新突破，探索高度城市化地区土地利用管理新模式。
　　
　　近期将以光明新区、坪山新区、前海深港现代服务业合作区为重点试验区，在土地用途管制、土地有偿使用、土地二次开发与节约集约利用、土地产权制度等方面开展试点工作。目前，深圳已成立土地管理制度改革领导小组，并制定《总体方案》的近期实施方案(2012至2015年)。
　　
　　深圳新一轮的土地管理制度改革，矛头首先对准了“土地确权及违建处理问题”。深圳市委副书记、市长许勤25日在深圳市土地管理制度改革综合试点启动仪式上说道，在近期要突破的重点领域和关键环节方面，有关方面把“土地分类确权，促进土地产权明晰化”排在首位。
　　
　　深圳市英联房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧认为，土地确权工作是深圳土地管理的一大难题，也是深圳城市更新推进缓慢的重要原因。如今政府直面敏感问题，尝试在土地分类确权上进行创新，若真能有所突破，深圳城市更新将大幅提速。
　　
　　深圳综合开发研究院常务副院长郭万达认为，长远看，土地市场的规范化、市场化、法制化，将带动房地产市场的规范化。短期来看，土地权利体系的完善也有利于房地产市场的健康发展。首先，土地分类确权及违法建筑的处理，小产权房未来面临拆迁或转为保障房、商品房，这些都将增加合法土地及房屋的供给；第二，土地出让方式、开发方式、融资模式的多样化，也将推动房地产市场更加多元化。
　　
　　“中远期来看，深圳对土地收益分配制度的改革创新也将有利于抑制开发商屯地。”郭万达说。根据《总体方案》，未来深圳还将探索土地收益分配制度创新，完善土地租(价)税费体系，开展不动产税和闲置税研究，探索提高新增建设用地取得成本和土地保有成本的方法和管理模式。郭万达认为，从一定程度上来看，“新土改”通过增加土地和房屋供给，将间接实现调节房地产市场的效果。