房地产暴利时代已成过去

正当国内开发商逐渐“嗅”到一丝“春”的气息之时，一份《2012中国房地产上市公司测评研究报告》昨天在沪发布。由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心揭晓的这一研究文本，并未给开发商在后市以更多的拿地、推盘的信心，相反，调控“余音”未绝。我国住宅产品回归居住属性的趋势已经确立，房地产企业在单个项目上的暴利时代已成过去。
　　
　　从研究报告数据来看，2011年，全部上市房企总资产均值为270.61亿元，同比增长9.97%，但增幅与上期相比大幅减少36个百分点；净资产均值为80.67亿元，同比下降3.35%；房地产业务收入均值为55.91亿元，同比微涨2.49%，但涨幅同比减少了56个百分点；营业利润均值15.56亿元，同比下降3.90%。抗风险能力方面，由于短期借款、一年内到期的非流动负债的增加和经营现金流量的大幅减少，大多数房企资产负债率水平高企，短期偿债能力有所下降，使得上市房企财务风险明显上升。而盈利能力方面，上市房企净资产收益率、总资产利润率等指标均比往年有所下滑。
　　
　　根据2012中国房地产上市公司测评的结果，国内开发企业万科依然占据首位，恒大、中国海外发展分别位列第二、三位。从入榜企业经营模式上看，高周转类型企业业绩突出，名次较为居前。不过测评研究报告也显示，整体来看，上市房地产公司周转速度在2010年有所放缓后再次大幅下降。可见，面对当前持续低迷的市场环境，企业业绩的优劣不但取决于企业对政策、市场等方面的准确研判，还取决于企业能否适时调整经营策略。
　　
　　房地产上市企业仍然处于较高的负债水平，去化周期变长，资金回笼速度变缓，企业面临较大的偿债压力。此外，全部上市房企存货总量高达2.47万亿，均值达151.35亿元，较2010年上升26.90%。与存货大幅上升相应地，上市房地产企业存货周转率不断下降，2011年沪深房地产上市企业的存货周转率仅为0.28，较2010年下降60.83%。房地产上市企业存货消化速度降低，而存货总量不断上升，现金回流压力倍增，企业资金链风险不断上升。
　　
　　2011年，房地产上市企业融资同样困难重重。银行信贷方面，收紧情况显著，房地产开发企业将目光投向了房地产信托产品，面临巨大的还款压力。