楼市调控要重视住房改善型需求 专家:需"定向宽松"

这些天，一些想换房改善居住条件的人们陷入了尴尬。

眼看着孩子再过个把月就要出生，北京的崔先生急着把现在住的这套不到60平方米的一居室换成两居，否则父母来照顾妻子和孩子都没地方祝2月下旬，崔先生看好了一套二手房，正在讨价还价期间，3月初出台的楼市调控新政，要求二手房交易严格按差额的20%计征个人所得税。而北京这样的热点城市，甚至有可能进一步提高二套房贷的首付比例和贷款利率。崔先生算了一下，仅按新政缴个税这一项，不到200万元的这套房子，将比原来按1%征税多缴大约26万元。

尽管个人所得税应该对卖房人征收，但在北京这样的卖方市场上，房主一般都不承担任何税费，所以如果执行新政，这多出来的26万元税都得崔先生负担。趁着北京市相关执行细则还没出台，崔先生不再讨价还价，赶紧签了合同。

办完各种手续，来到房产过户大厅，看到人山人海的火爆场面，崔先生才知道最近有很多人和他一样尴尬。人们担心新政执行后会大幅增加购买二手房的税费成本，所以都来抢搭过户“末班车”。

不仅在北京，新政出台后半个月内，各地房产过户中心都出现了人满为患的过户潮。

某房地产专业网站调查显示，七成以上网友表示调控新政中关于“二手房过户严格征收20%个税”的政策对自己影响最大;超过八成的网友认为增加的个税成本会转嫁到购房者身上;更有近六成网友表示自己属于卖旧买新的改善型需求，但因为新政出台将推迟购房计划。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，新政会不会“误伤”改善型需求，主要取决于当地市场的供求关系。当供应短缺时，一般由卖方决定价格，税负较易转嫁，相反则难以转嫁。目前，我国绝大部分城市的房产交易仍以新房交易为主，且新房供应量充足，二手房市场规模较小，转嫁的风险有限。但在一线城市，二手房的规模与新房相当，且由于城市规模大，二手房所处的地段优越，供给有刚性，所以就相对容易转嫁。

“目前我国改善型需求量还很大，加税的政策对这种需求一定会有影响。”秦虹表示。

难以区分

在现实操作和相关政策中，投资投机和改善型需求没有得到明显的差别对待

近年来，“鼓励刚性购房需求，抑制不合理住房需求”一直是楼市调控政策的主线。随着调控不断从紧，投资投机型购房需求逐步得到有效遏制，成效不断显现。但在这个过程中，一些改善型购房需求也不可避免地遭到了“误伤”。如营业税、限购、个人所得税等政策，有的政策让想改善的人买不了房，有的则由于税费增加，让想改善的家庭买不起房。

“中央提出要让人民拥有更舒适的住房，住房条件不断改善才能实现这一目标。”中国房地产协会副会长朱中一表示，和首次购买住房一样，卖旧买新、卖小买大的改善型购房需求也属于刚性需求，应该予以鼓励和支持。改善型需求对房地产业转型升级、进一步提升品质也至关重要。

在去年底举行的住房和城乡建设部工作会议上，住建部部长姜伟新表示，2013年将继续坚决抑制投机、投资型住房需求，支持合理自淄改善型需求。但在现实操作和相关政策中，投资投机和改善型需求却没有得到明显的差别对待。

“因为住房具有自淄投资的双重属性，所以很难有效区分改善型需求和投资型需求。从这个意义上来说，要达到抑制投资投机型需求的目的，出台任何政策都很难做到十全十美。”清华大学恒隆房地产研究中心主任刘洪玉说，从目前的政策取向来说，重点还是支持基本住房需求、首次购房需求，这是“住有所居”目标能否实现的关键。