发展房产间接投资 破解房市调控迷局

如果搞一场时下流行的网络投票，问时下中国经济领域中哪里最复杂、治理最为困难，中国房地产行业和市场极有可能是不二选择。中国房地产市场表现之复杂、政府政策和民众情绪之纠结，为中国市场经济建设30多年来首见。为抑制价格，政府甚至采取了“限房、限贷”的史上最严“双限”措施，在政策推出后近2年里，房价仍延续微涨趋势。只有在2012年中国经济增长强劲势头现疲态时，房地产价格才有微幅下调。从老百姓更为关心的绝对价格水平看，百城住宅价格环比指数和70个大中城市新建住宅价格环比指数，仅在2011年四季度和2012年上半年经历了短暂下降，2012年下半年后又进入了上升通道。“双限”措施并不能扭转房价上涨的基本趋势。

房产投资需求是问题基础

持续繁荣的房地产市场，造成了10多年来一直持续增高的土地供应和开发建设投资。多地存在的户均多套住宅的真实情况，表明了不可置疑的事实：房产分布不均和投资需求庞大。从整个社会的角度，相信权力腐败造成的住房多占仅是少数现象，并非是造成当前全社会住房分布不均的主因，大部分的住宅集中现象，应是投资需求增长累积的结果。炒房成为了中国近10年来收益最大、最稳定、持续时间最长、最能方便利用杠杆交易的投资行为。先进入者暴富，后进入者庆幸，未进入者懊悔，成为当前国人在房地产投资市场上的众生相。30多年经济增长带来的民众财富积累，需要找到投资出口，“炒房”持续的高赢利，让房地产投资成为民众投资的最佳选择。实际上房产投资在民众的投资选择中，不是最佳，而是唯一!只要房地产投资市场上的投资需求不减弱，房地产市场上的需求就是无限的，房产实际上成了民众财富的贮藏品，保值、增值的手段。无底的房产投资需求，构成了当前房地产市场所有问题的基础。因此，房市调控的政策目标，单靠供应端的改革无法解决。

直接投资和间接投资

从国际经验看，房地产投资是一国投资市场上不可更缺的组成部分。住房投资市场的存在，也是住房市场发达完善的标志。从投资需求对房地产市场完善和住房消费体系完善的功能角度，房地产投资需求是有重大的正面社会和经济效应的。对投资者个体而言，投资需求和自用性消费需求也是经常发生转化的，两者之间区分比较模糊。这样看来，住房投资需求不应成为当前房市调控的对象，而“限购”出台的政策本意正是打击投资需求。

实际上，中国房市调控屡屡“空调”的根源就在于，投资需求持续放大的趋势，一直未被得到有效控制和正确引导。房地产投资需求是客观存在的，对房地产市场的完善又是必不可少的。中国房地产投资的形式过于单一，即中国投资者对房地产的投资都是直接针对实物资产的投资，对建立在房地产资产价值之上派生的金融投资几乎没有。严格说来，当前广泛存在的房地产开发信托仅仅只是一种融资形式，投资价值并不建立在房地产资产价值之上，实物资产仅仅作为信托资产的担保品而存在的，因为资产价值带来的收益并不为投资者分享，或者联系极少。在西方成熟市场经济国家，房地产投资更多的是表现为对实物资产价值的金融投资，其代表性的金融工具就是各种类型的REITs产品。通过REITs等金融工具表现的对房地产间接投资，投资者同样可以得到实物资产价值带来的现金流收益，也能分享到实物资产价格变动带来的资产增值收益。作为一种特殊的资产支持证券，实物资产价格变动通常会带来REITs价格的变动，从而导致收益率变化。在间接投资模式下，金融工具的价格和房地产实物的资产价格、实物资产直接消费带来的收益，直接相关，三者之间紧密联系。因而代表直接消费收益的房租和住房资产价格间联系脱节的现象不会很严重。

在中国的直接投资模式下，实物资产被收购后经常不被用于直接消费，而是被“雪藏”，投资者并不想获取租金收益，只希望坐享资产升值收益，不少投资者购房后既不出租，也不自住，直接空置。造成这种情况，固然有租金收益相对资产升值收益太过悬殊的原因，更重要的还是投资形式使然，直接投资和间接投资在组织形式的制度设计上就存在根本不同。

在直接投资模式下，投资需求越是发展，市场上可供现实消费的真实供给并不一定会增加，减少的可能性比增加还大。而在间接投资的金融投资模式下，投资需求越发展，市场上可供现实消费的真实供给就越多，因而房市的稳定性也较高。在成熟市场上，房地产直接投资热通常只是短期现象。在日本，房地产间接投资主要工具REITs的交易规模约为股市交易规模的10%，大大超过除股票外的其它场内交易产品，如优先股、可转债、普通债券等。

中国房市“空调”的根源，在于中国过于庞大的房产直接投资需求未被有效引导;对房地产市场的完善和持续繁荣来说，房地产直接投资需求是客观存在和不可更缺的;只有构建和壮大中国房产投资的间接投资形式，中国房市乱象和调控迷局才能得到有效化解。