政策纷扰不改反弹趋势 地产股仍有爆发力

1月30日地产板块继续飘红，申万地产指数整体涨幅为2.37%，十余只股票涨幅超过4%。本周以来，地产板块整体涨幅达到6.05%，大幅超过A股市场整体收益。投资销售的转好、当前的政策真空期以及板块继续向上修正的动力将主导未来地产股继续向上的趋势，虽然当前关于地产调控的传闻不断，但多数分析人士认为，就调控的目的和手段而言，市场已有充分预期，虽然不排除板块有遭受短期冲击的可能，但从中期来看，地产业绩向上比较确定，估值中枢应该上移。

龙头地产股领涨

从地产板块内部的细分领域看，本周以来以“万保招金”为代表的龙头地产股涨幅较高，整体为7.96%;而一线城市的地产股紧随其后，涨幅为7.2%;保障住房板块和区域性地产股的涨幅分别为5.33%和5.56%;“地产+x”股的涨幅弱于板块整体。按整体法计算，1月30日龙头地产股的换手率达到1.85%，略高于板块整体;而“地产+x”股票的换手率整体达到了3.18%，大大超过了市场平均水平。分析人士认为，结合近来“地产+x”的整体表现和资金流向，越来越多的资金更加倾向于龙头地产股，由于“地产+x”和保障房板块有不少是城投类概念，因此结合近期中央对地方融资平台的管理文件，未来这些公司的经营风险可能需要重新审视，这也使资金偏好更加确定的龙头板块。

万科B转H股大大提振了市场对地产板块的信心，1月18日以来，万科共收取了6根阳线，这背后，除了市场对龙头股的重新认识外，更多的还是对地产调控的重新认识。虽然近来关于二套房贷是否停发、利率是否继续优惠的传言很多，但是分析人士认为，无论地产怎样调控，对于短期内地产公司的业绩影响都很有限。从一些地方两会对于地产调控的隐约表态看，2013年地产调控的力度和策略不会过严，而采取的时间点很有可能会在下半年，因此，地产公司去年四季度以来的销售火爆、财务好转的迹象在今年一季度还将持续，这将大大提升地产公司应对未来风险的能力。

地产估值中枢需上移

目前一些券商研究所针对地产股的估值有了最新的认识。国泰君安证券研究所地产组认为，从2012年年报看，销售上行、财务状况好转将会使一二线地产股的估值上行明显。中银国际地产分析师田世欣认为，从目前27家上市地产公司公布的2012业绩快报看，销售同比增长22.11%，23家公司完成全年销售目标，预计一线城市的地产公司业绩改善会更为明显。华泰证券研究所地产分析师认为，从目前板块的估值看，2013年地产行业RNAV折价31%，其中一线城市地产股折价20%，“地产+x”RNAV折价40%，商业地产股RNAV折价30%，而从目前一些地产股的股价看，还有一定的修复空间。

虽然当前地产股的估值需要移动到2013年来看，但是也有一些机构认为，地产股已经达到安全边际，如瑞银证券、摩根大通等近期已把不少地产股移出买入名单，其理由就是近期的涨幅已近透支了未来的发展空间。分析人士认为，在有可能开启的牛市行情下，强周期类的地产股早期博取超额收益的概率较大;而如果不是牛市行情，只是调整震荡，那么板块的轮动也将使机构和市场改变对地产估值的看法。经过2010年以来的长期压制，地产公司的基本面并没有恶化，反而加强了风险管控的能力，对于地产公司和行业的长期发展有很大的免疫效果，这也是市场需要进一步挖掘和认识的。