房地产市场周期性波动 调控魔咒挥之不去

2013年初的房地产市场躁动不安。

“地王频出，房价上涨过快，必然招致新的调控。”万科总裁郁亮早前已多次提醒。目前，市场是否又到了调控出新招之时?

但这并不是万科关注的重点。万科只考虑如何应对。很多人对万科过去几年多次重申的不预测市场以及“三不”政策不理解，但这些看起来简单的说辞，包含了万科应对房地产市场周期性波动的逻辑。

在世联地产董事长陈劲松看来，“土地资本化”是过去10多年乃至未来很多年都将存在的现象，房地产市场的周期性波动不可避免，并导致房价上涨与调控如影随形。这样的故事逻辑短期内不会有根本的改变。

万科董秘谭华杰对本报记者说，万科不会去预测市场和政策，因为在波动的市场中，企业如何在高点逃顶，在低谷发展才是最重要的。

重回上升周期?

中国房地产价格仍在“越调越涨”。1月18日，国家统计局公布去年12月房价指数，54个城市环比上涨，一线城市首现同比、环比全面上涨，再创2011年4月后新高。

久已不谈房价的万科董事会主席王石，也在1月26日、28日连发微博，认为当前房价“有点不正常，稍微有点偏高”。他认为，过去3年重点调控一线和部分二线城市，价格得到有效抑制，而其它三线、四线城市的市场受影响较小，供应量也较大，现在这些城市供过于求，价格上升乏力，进入调整期。

这与万科总裁郁亮的判断一致，郁亮在1月21日的沟通会上表示，目前大多数城市仍在调整甚至下行周期之中，而市场开始复苏的一线城市是因为此前进入调控较早。整体上看，房地产市场并没有出现过热。

王石认为，流通中的货币过多，中央抑制房价政策能维持现在的状态已经相当成功。目前一线二线部分城市的压力是如何不要房价上涨过快，基本没有下调空间。

不过，市场气氛已经被过度渲染。多家机构人士称“房价上涨预期”已经形成。世联地产购房者调查显示，目前预期房价继续上涨的购房者占比已经上升到近6成。

瑞银证券认为，中国商品房市场已经进入了成交与需求相互推动的阶段，且需求将在短期内加速释放。此外，新开工面积仍显著高于销售面积，2013年总体可能不会出现供不应求的状况。房价波动幅度变大，政府加大调控政策执行力度的风险正在上升。

陈劲松称，当前部分城市的房价上涨令人忧虑。2013年房地产市场依然没有摆脱宏观调控的框架，没有摆脱“向死”的因素。他并不认同任志强的“房价暴涨论”，如同一枚硬币，说房价暴涨的另一面就是要出台调控干预。