房地产开发贷款难增加 回顾2012年楼市

央行2011年金融机构贷款投向统计报告2012年年初发布。报告显示，2011年房地产新增贷款出现大幅缩减。在2011年楼市调控背景下，房地产开发贷款难增加，促使房地产企业融资成本进一步加大，个人购房贷款成本上升。专业人士预计，2012年房企的融资困局仍然难有突破。

房地产新增贷款占比大幅缩减

某市场研究部相关统计数据显示，2011年全年房地产累计新增贷款共计1.26万亿元，较2010年下降38%，占新增贷款总额的比例为16.9%，较2010年下降8.5个百分点。

“2011年以来银行对房地产领域新增贷款规模出现了明显下降。”链家地产首席分析师张月分析认为，一方面，为抵御通货膨胀，信贷政策持续收紧，导致银行整体可贷额度大大减小。虽然2011年年末央行下调存款准备率，但全年供给上调存款准备金率6次，相当于全年冻结资金约1.8万亿元。2011年全年金融机构新增贷款总额较2010年下降6%。而另一方面，全国房地产调控效果显著，房地产行业景气度降低，房企在房价下降、融资难度加大、负债率上升等情况下，存在一定的经营风险。会促使银行层面对于楼市调控带来的风险评级上升，从而在整体贷款额度减少的基础上，对于房地产领域贷款的投放力度大大减弱。

“2011年房地产贷款的缩紧，意味着2012年房企获得银行贷款的通过率仍会较低。”张月认为，即使2012年的货币政策有稳中有松的预期，在楼市继续调整的过程中，房企融资形式仍然严竣。

保障房新增贷款或有所下降

数据显示，2011年末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比今年初水平提高31.7个百分点。

“保障房建设的主体是地方政府融资平台，由于有土地收益和地方税收作为隐形担保，是银行眼中的优质客户，银行更乐意于将贷款投放在保障房建设上。”张月认为，而在二三线城市，大量保障房建设增添了政府落实楼市调控与地方经济发展之间的博弈程度。在政府土地收入缩减、开发商自顾不暇的状况下，保障房建设的融资支持，将有利于缓解地方政府建设保障房的财政压力，也同时有助于二三线楼市调控的持续。

张月表示，虽然2011年保障房贷款是房地产开发贷款的主力，但是，2012年全国保障房开工建设目标由1000万套调低到700万套，环比下降了30%，银行或将降低保障房的贷款额度转向投放到其他领域，而是否会增加到商品房开发，还将取决于2012年的整体房地产调控政策、房地产市场状况和开发商的负债率等诸多因素。

房地产拉动作用明显弱化

根据北京统计局公布的数据，2011年北京全年实现地区生产总值16000.4亿元，按可比价格计算，比上年增长8.1%。其中房地产业生产总值1080.6亿元，贡献率为6.8%。

“从2011年经济增长与房地产之间的关系来看，第一，房地产业对经济的贡献率并没有出现明显变化，2011年和2010年全年均为6.8%，但低于2009年的7.5%。第二，从2011年单季度来看，房地产行业对经济的拉动作用逐渐走低，第二季度至第四季度拉动经济增长分别为2.3个百分点、1.4个百分点和0.4个百分点。”张月认为，这表明在北京经济转型的初期，短期内房地产的支柱地位难以改变，但房地产行业对于经济拉动作用逐渐减弱，体现出在当前经济增长模式和产业结构不断调整的过程中，国民经济正在逐渐摆脱对于房地产行业的高度依赖，尤其北京外围经济建设较好的情况下，对房地产财政的依赖性也会减弱。意味着房地产调控与经济增长之间的博弈程度将减轻，虽然当前实体经济略显低迷，但在楼市调控还未达到满意效果时，调控仍难以放松。