2012年中国内地房地产行业回顾：增持

2012年中央政府在确定“楼市调控不放松”的主基调下,适度放松了对房地産行业的管控,以满足强劲依旧的购房需求以及国民经济增长的需要。其中地産政策微调、降息以及存款准备金率下调、闲置土地定义变宽是值得投资者注意的政策。

此外,政府政策体现在物业税的准备工作、规范房地産开发环节以及加强对于福利房的监管等方面。

而市场层面需要着重关注的年度数据和结论包括:

投资

2012年,全国房地産开发投资人民币7.2万亿,同比增长16.2%,较2011年回落11.9个百分点。其中,住宅投资4.9万亿,增长11.4%。2012年,房地産企业土地购置面积3.57亿平方米,同比下降20%。土地成交价款0.74万亿,同比下降16.7%,降幅较2011年扩大6.4个百分点。

销售

2012年全国商品房销售面积11.1亿平方米,同比2011年增长1.8%,实现销售额6.45万亿,同比增长10%。其中住宅销售面积和销售额分别同比增长2%和11%。截止2012年末,全国商品房库存面积3.65亿平方米,较2011年末上升0.78亿平方米。

房价

2012年全国70个大中城市中,房价环比上涨的城市个数从1月的0个到12月的54个,以及房价环比下跌的城市个数从1月的48个到12月的8个。我们的基本结论:2012年全国房价稳中有升,但升幅有限,其中下半年的房价普遍上涨趋势较爲明显。

2012年,受益于调控政策转向温和以及楼市复苏,内地房地産行业成爲2012年香港股市的明星板块。我们跟踪的20家核心内房股在2012年股价全部实现上涨,平均股价回报率爲109%,其中涨幅超过100%的公司达9家。我们覆盖的20家核心内房股中涨幅最大的五家公司是绿城中国、融创中国、合生创展、合景泰富和世茂房地産,涨幅最小的五家公司是远洋地産、雅居乐地産、路劲基建、碧桂园和恒大地産。

通过对表现最突出的内房股公司的研究,我们发现销售增速最快的公司表现更爲出色,如融创中国、绿城中国、世茂房地産、中海外宏洋四家销售同比增速超过50%的公司的股价涨幅均超过100%。而财务杠杆率较高的内房股公司的表现也尤爲出色。由此可见,当行业景气度高企时,销售现金流以及财务杠杆较高的房地産公司的股价表现更好。2013年尽管我们难以期望2012年的股价盛宴再现,但融创中国、建业地産以及中海外宏洋等优质内房股仍然值得我们期待。