以市场思维来优化房地产市场调控

岁末年初，楼市似乎率先走出“寒冬”。国家统计局日前公布去年12月房价指数，54个城市环比上涨，一线城市首现同环比全面上涨。同时，大型房企也集体表现出亢进姿态，纷纷试水海外融资用以扩容土地储备。

健康的楼市并不排斥交投活跃现象，只要是以满足刚需为主线就是各界所乐见的。而现在的问题是，在既有楼市调控框架下如何进一步挤出投机泡沫，以市场化工具代替行政指令自发打开合理供求博弈的空间。

事实上，楼市提前“入春”是由许多因素共同推动的。一方面，前期大批观望沉淀的首次置业、改善性购房等刚性需求蓄势待发，成为时下购房的主力军，而且未来随着推进新型城镇化政策的深入，潜在刚需规模将进一步增大;另一方面，中央经济工作会议已明确了今年实施稳健货币政策的基调，而在全球货币整体宽松的预期下，国内银行等信贷窗口对开发商的态度也有了微妙变化，楼市“缺血”窘境将得到一定改观，房企拿地与后续开发热情被再度点燃。

其实，牵动市场敏感神经的关键问题在于，伴随着楼市成交量回暖价格再度“跟涨”，量价齐升态势考验着本轮楼市调控绩效。新年伊始，住建部再次强调以限购限贷为主的政策将继续实施，这意味着楼市调控将延续此前高压态势。但需要提及的是，以限购为代表的行政强制指令的威慑力似乎正呈现递减之势。各地“房嫂”、“房妹”接连遭到媒体曝光，以及坊间流传的各种规避限购“技巧”均表明，制度漏洞与监管不力蚕食着楼市调控利刃，投机力量对打压政策的“免疫力”正在提升。

以此观之，与其坐看行政指令边际效应递减，不如同时探寻替代良策。发达国家的经验表明，开征房地产保有税是打击楼市投机冲动的治本之策，只要制度设计科学、执行到位，炒房获利的胜算渺茫。可以明确的是，以房产税代替限购指令将成为我国未来楼市政策的改革方向。稍感遗憾的是，行政手段向市场化手段的转型之路要走多长至今未定，而且房产税将以何种力度推进也未有确切说法。从目前实施房产税试点的上海及重庆两地实践看，相关制度设计相对宽泛，远未达到击碎房价泡沫的力度。恰因此，短期内投机资金觊觎楼市的热情不可能被根本浇灭，房价看涨预期也未能得到合理引导。

不可否认，全面严格地推出房产税政策需要信息征集统计、税收征缴稽核等专业技术的全面配合，难以一步到位。但这并不表明房产税可长期搁置，只要房产税试点范围扩容或加码、税收空转试点增加等渐进举措陆续出台，就可向市场明确发出深入打击投机行为的信号，让市场刚需不再担忧开发商集体亢奋会掀起新一轮涨价潮，让商品房真正成为老百姓实现安居梦想的消费品。