房地产调控未见松动 品牌房企迎新欲亮剑

整体经济增速放缓、房地产调控未见松动的2012年，市场愈显强者恒强之势，大型标杆房企依然业绩骄人。2013年，诸多房企因时顺势纷纷酝酿新需求下的经营策略，以期在产品推陈出新、新型模式探索乃至拿地进度方面获得更大突破。万科、龙湖、绿地、京投等均是其中的翘楚。

产品篇

龙湖“双天街”、“双别墅”齐发

对于龙湖地产而言，2012年是名副其实的“天街年”。这一年，北京龙湖“双天街”年度销量冲破60亿，累计销售80亿，正式宣告龙湖“天街模式”在京落地成功。在商业地产和城市运营方面取得的显著成绩，也标志着北京龙湖产品结构从高端的别墅、城市核心区精装公寓、顶级豪宅升级为覆盖城市刚需、改善客群的天街综合体的全业态、多元化布局。如今，北京龙湖已从“别墅专家”、“中国豪宅引领者”这一为少数人服务的高端品牌，发展成为“未来大众生活模式的引领者”。

2012年，引领北京五环进入三万元时代的长楹天街，整体销售业绩荣登北京商品房销售金额排行榜前十，目前全盘销售即将突破55亿。作为目前6号线上唯一一个商业地铁一体化的地铁上盖综合体，长楹天街的价值利好愈加明晰。如今，长楹天街实楼即将呈现，内部配套和周边华联商厦开业，主力商家招商迅速。目前项目主力在售户型为190至380平方米精装大宅，此前曾获“最佳户型奖”的140平方米三居户型则预计于二季度开售。

作为去年大兴区域商品房销售金额、销售套数、销售建面三冠王，位于生医药基地板块的时代天街，其西区两栋楼85平方米两居产品于近期推出，仅一个月即告售罄。据悉，时代天街将在今年上半年推出项目最后一栋住宅产品，主力户型为南北通透的136平方米三居至四居。与此同时，借力大兴区域政策利好、项目附近的大兴新城商务区规划、地铁4号线上盖的轨道优势和龙湖的旺铺资源，时代天街东区商铺在去年未经线上推广的情况下热销5个亿，几近全部售罄。今年年内，其位于西区商业核心区临近地铁出口、高得房率的商铺产品也将正式亮相。

2013年，号称“别墅专家”的龙湖地产还将继续锁定高端改善型客户需求，携“双别墅”产品重返别墅主场。历时六年打造的龙湖香醍别墅庄园三期升级产品――好望山将于今年全新面世，面向中产阶级推出240至400平方米临水叠拼别墅。此外，继2007年龙湖・滟澜山成为中央别墅区销售明星后，龙湖将再次发力中央别墅区。去年9月，龙湖地产以14.7亿元，溢价8.7%的价格摘得炙手可热的朝阳区孙河住宅地块，这也是龙湖地产首次赢得位于朝阳区的城市低密度改善性地块，该地块正位于中央别墅区的心脏地段。据了解，孙河项目将以龙湖集团继颐和原著之后的第二例“原著系”产品规格亮相。

北京龙湖透露，今年仍将继续秉承“产品聚焦、加大区域纵深”的集团战略，“高周转，多产品线”的布局思路，以灵活的销售策略和稳健的价格策略，为京城楼市贡献更多住宅、商铺、写字楼、改善型别墅及顶级高端别墅等高产品力作品。

策略篇

万科转板与发展国际化业务无关

本周一，万科正式公布了B股转H股方案，该举措被认为是万科国际化的重要举措，但万科总裁郁亮同时也强调本次转板方案和发展国际化业务存在区别，万科不可能把主要业务放在海外市场，也与近期被热议的万科商业地产发展没有直接联系，更与融资无关。

就日前万科正式公布股改方案涉及到的一系列问题，万科总裁郁亮在接受采访时表示说，万科B股转H股确实是国际化重要的步骤。而实际上，万科从上市之初就具有“海外基因”，如今可以看到万科B股投资者里面超过95%是境外投资者，是目前唯一一家B股比A股股价高的上市公司。此次B股转H股将使得万科整个公司能够达到更高国际化水准，但万科B转H的安排并不等同于“发展国际化业务”，万科在2012年尚未得知B股有转H股可能性时就已经制定了“国际化策略”。此外，万科5年来销售额超过1400亿元，这都是在没有资本市场融资的情况下做到的，一个重要原因是万科有很多合作者，包括如GIC战略合作，这是万科秉持的发展策略，郁亮说，此次B股转H股是“非常纯粹的一件事”，并没有与融资结合在一起。

郁亮一再强调说，B股转H股是万科第二次股改，是对股本架构的调整，而与万科“商业地产发展”没有直接关系。今年伊始，万科在北京成立了万科商用物业管理部，成立该部门的初衷是由于万科拿的地已有一定比例的商业配套，万科所建住宅社区商业必然占有一定比重，万科必须将其有效管理起来，在此之前，万科已经做过多方尝试。万科一直以来对商业的定位都是为了做好住宅而做商业，成立商业管理部也并没有改变既定策略。目前，万科对商业地产发展仍实施保留态度，原因在于商业地产在个别城市出现了过快发展势头，处理不得当只能“闲置”，这是“危险的事情”，因此，万科仍将在谨慎态度下发展对商业地产。

“国际化业务对万科是一个尝试，万科不可能把主要业务放在海外市场”，郁亮说，万科的策略就是为“普通人盖好房子，盖有人住的房子”。目前对此有大量需求的还是国内。郁亮指出，“国际化”也并非万科第四个十年的标签，“国际化”只是万科的探索和尝试，其目的是通过国际化提升万科管理水平、提高万科对行业的认识，从而找到更多的全球合作者，这是万科国际化的目的之一。而万科未来还将主要做好国内业务，目前，南宁刚成为万科进入的第60个城市，郁亮表示说“万科连70个大中城市都没有进完”，由此可见，国内市场足够大、足够让万科发展。而谈到对持有土地的三四线城市发展策略问题，郁亮说，万科始终坚持“城市圈带发展模式，而不是点状发展”，万科判断标准一个城市房地产市场是否存在风险性是看它是否有人口支撑、是否有基础支撑、是否有就业与产业支撑，如果有支撑，那么“市场大一点也正常”。晨报记者赵昀